سلة المشتريات

المسائل المستجدة في التمويل العقاري دراسة فقهية تأصيلية تطبيقية

المسائل المستجدة في التمويل العقاري دراسة فقهية تأصيلية تطبيقية
جديد
المسائل المستجدة في التمويل العقاري دراسة فقهية تأصيلية تطبيقية
* السعر لا يشمل الضربية.
  • المؤلف: د. فيصل بن ظهير مغل
55.00 ريال

بحث جاد يواكب توسع المصارف وشركات التمويل في التعامل بالمديونيات مِن خلال ما تطرحه من برامج تمويلية مختصة في مجال العقارات المصممة لمختلف الفئات والرغبات. 

وقد جمعت هذه الدراسة بين الأصالة والتطبيق من أجل الوصول إلى بيان أحكام هذه المعاملات، مما يساعد في كشف الغموض الحاصل عند البعض في أحكام التمويل العقاري، لا سيما الزكاة وكيفية احتسابها، ومن ثَمَّ تجتهد هذه الدراسة في الوصول إلى الحكم الشرعي للمسائل المستجدة في عقود التمويل العقاري مما سيساهم في تزويد المكتبة الفقهية ببحث متخصص جامع للمسائل المستجدة في هذا الموضوع المستجد.

الكتاب
الترقيم الدولي ISBN978-603-8181-95-9
اللغةالعربية
التجليدكرتوني
نوع الورقشمواة
عدد الصفحات456
المقاس17 × 24 سم
عدد المجلدات1
الوزن1200 جم
رقم الطبعة1
سنة الطبع2022
أصل هذا الكتاب7
المقدمة9
أهمية الموضوع، وأسباب اختياره10
أهداف الموضوع11
الدراسات السابقة12
أولًا: عناوين في التمويل والعقار12
ثانيًا: عناوين في عقود المرابحة والإجارة عمومًا، وأهمها15
منهج البحث17
خطة البحث20
شكر وتقدير39
تمهيد43
المبحث الأول: التعريف بمفردات العنوان45
المطلب الأول: تعريف المسائل المستجدة في التمويل العقاري باعتبارها مركبًا وصفيًّا45
الفرع الأول: تعريف المسائل45
الفرع الثاني: تعريف المستجدة45
الفرع الثالث: تعريف التمويل46
الفرع الرابع: تعريف العقار48
المطلب الثاني: تعريف المسائل المستجدة في التمويل العقاري باعتبارها علمًا ولقبًا51
المبحث الثاني: نبذة عن التمويل العقاري في المصارف وشركات التمويل53
المطلب الأول: أهمية القطاع العقاري وتطوره53
الفرع الأول: أهمية القطاع العقاري53
الفرع الثاني: تطور القطاع العقاري54
الفرع الثالث: نظرة في أنظمة التمويل والرهن العقاري54
المطلب الثاني: التمويل العقاري في المصارف وشركات التمويل62
الفرع الأول: اهتمام المصارف وشركات التمويل بالتمويل العقاري62
الفرع الثاني: صيغ التمويل العقاري في المصارف وشركات التمويل63
المبحث الثالث: التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري65
المطلب الأول: حقيقة التركيب65
الفرع الأول: تعريف التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري65
الفرع الثاني: أسباب التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري68
الفرع الثالث: الضوابط الشرعية للتركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري70
المطلب الثاني: آثار التركيب75
الفرع الأول: أثر التركيب بين العقود في التمويل بالمرابحة75
الفرع الثاني: أثر التركيب بين العقود في التمويل بالإجارة76
الفرع الثالث: أثر التركيب بين العقود في التمويل بالإجارة الموصوفة في الذمة77
المطلب الثالث: الفروق بين التمويل بعقد المرابحة والتمويل بعقد الإجارة78
الفرع الأول: حقيقة الفروق وضوابطها78
الفرع الثاني: الفرق بين المرابحة والإجارة85
الفرع الثالث: الفرق بين الإجارة المُعَيَّنَة والإجارة الموصوفة في الذمة93
الباب الأول: المسائل المستجدة في عقد المرابحة97
الفصل الأول: دراسة فقهية لعقد المرابحة99
المبحث الأول: حقيقة عقد المرابحة101
المطلب الأول: تعريف عقد المرابحة لغة واصطلاحًا101
المطلب الثاني: مشروعية عقد المرابحة102
المطلب الثالث: أركان عقد المرابحة وشروطه103
المبحث الثاني: حكم عقد المرابحة107
الفصل الثاني: مسائل مستجدة في عقد المرابحة113
المبحث الأول: تقييم الجهة التمويلية للعقار قبل شرائه من مالكه فقهًا ونظامًا115
تمهيد: في تصوير المسألة115
المطلب الأول: تقويم الجهة التمويلية للعقار قبل شرائه من بائعه117
المطلب الثاني: اعتماد الجهة التمويلية على التقويم الأقل سعرًا118
الركن الأول: المُقَيِّم118
الركن الثاني: المُقَيِّم له (طالب التقويم)119
الركن الثالث: المُقَيَّم119
الركن الرابع: التقويم120
المطلب الثالث: حكم شراء الجهة التمويلية للعقار بأقل من سعر السوق، مع إسقاط بائع العقار حقه في خيار الغبن120
المطلب الرابع: حكم اشتراط الجهة التمويلية خيار الشرط على بائع العقار لمدة طويلة122
المبحث الثاني: رهن الجهة التمويلية للعقار فقهًا ونظامًا131
أركان الرهن وشروطه133
الركن الأول: الصيغة133
الركن الثاني والثالث: العاقدان133
الركن الرابع: المرهون به133
الركن الخامس: المرهون134
حكم الرهن134
المطلب الأول: صور التمويل برهن العقار وحكمه134
الفرع الأول: إذا كان العميل مالكًا للعقار134
الفرع الثاني: إذا كان العميل ليس مالكًا للعقار135
الفرع الثالث: إذا كان العميل مالكًا للعقار بنسبة مشاعة أو معيَّنة136
الفرع الرابع: إذا كان العقار مملوكًا لأحد أقرباء العميل138
الفرع الخامس: رهن العميل مباني موصوفة في الذمة139
المطلب الثاني: التصرف في العقار المرهون وحكمه141
الفرع الأول: تغيير العقار المرهون141
الفرع الثاني: بيع الجهة التمويلية للعقار المرهون بإذن العميل مع اشتراط ثمنه رهنًا مكانه142
الفرع الثالث: رهن العميل عقارات أخرى إضافة إلى العقار المرهون144
الفرع الرابع: بيع الجهة التمويلية العقار المرهون لاستيفاء دينها146
المبحث الثالث: التأمين على العقار وعلى حياة العميل فقهًا ونظامًا151
تمهيد: في تعريف التأمين لغة واصطلاحًا، ومشروعيته، وأركانه، وشروطه، وحكمه151
تعريف التأمين لغة واصطلاحًا152
تعريف التأمين التعاوني153
مشروعية التأمين التعاوني153
أركان التأمين التعاوني وشروطه155
المطلب الأول: صور التأمين على العقار وحكمه158
الفرع الأول: أن يكون التأمين التعاوني من قِبَل طالب التمويل (العميل)158
الفرع الثاني: أن يكون التأمين التعاوني من قِبَل الجهة التمويلية159
المطلب الثاني: حكم التأمين بإعفاء العميل من السداد في حالة الوفاة أو العجز الكلي159
التأمين على العقار وعلى حياة العميل نظامًا160
المبحث الرابع: صيانة العقار فقهًا ونظامًا163
تمهيد: في تصوير المسألة163
المطلب الأول: التزام الجهة التمويلية بصيانة العقار في عقد المرابحة163
المطلب الثاني: التزام العميل بصيانة العقار في عقد المرابحة164
المبحث الخامس: تلف العقار فقهًا ونظامًا165
تمهيد: في تصوير المسألة165
المطلب الأول: التزام الجهة التمويلية بالتعويض للعميل في حال التلف الجزئي166
الحالة الأولى: أن يكون قبل قبض العميل للعقار167
الحالة الثانية: أن يكون بعد قبض العميل للعقار169
المطلب الثاني: التزام الجهة التمويلية بالتعويض في حال التلف الكلي170
المبحث السادس: اشتراط الجهة التمويلية على العميل سداد نسبة من الدين مقدمًا فقهًا ونظامًا171
تمهيد: في تصوير المسألة171
المطلب الأول: اشتراط الجهة التمويلية على العميل سداد نسبة من الدين مقدمًا173
المطلب الثاني: سداد العميل نسبة من الدين مقدمًا قبل شراء الجهة التمويلية للعقار174
المبحث السابع: تحديد ربح المرابحة بنسبة ثابتة أو متغيرة179
تمهيد: في تصوير المسألة179
أولًا: النسبة الثابتة179
ثانيًا النسبة المتغيرة180
المطلب الأول: حكم تحديد ربح المرابحة بنسبة ثابتة180
تحديد ربح المرابحة نظامًا181
المطلب الثاني: حكم تحديد ربح المرابحة بنسبة متغيرة182
المبحث الثامن: السداد الجزئي والسداد المبكر فقهًا ونظامًا197
تمهيد: في تصوير المسألة197
المطلب الأول: حكم السداد الجزئي199
المطلب الثاني: حكم السداد المبكر201
السداد الجزئي، والسداد المبكر نظامًا201
المبحث التاسع: الزيادة أو التقليل في المدة أو القسط أو في أحدهما فقهًا ونظامًا205
تمهيد: في تصوير المسألة205
المطلب الأول: زيادة المدة والقسط206
المطلب الثاني: تقليل المدة والقسط206
المطلب الثالث: زيادة المدة وتقليل القسط207
المطلب الرابع: تقليل المدة وزيادة القسط207
المبحث العاشر: فرض غرامة مالية على العميل المماطل في السداد فقهًا ونظامًا209
تمهيد: في تصوير المسألة209
المطلب الأول: حكم فرض غرامة التأخير على العميل المماطل209
المطلب الثاني: حكم إعفاء العميل من غرامة التأخير بعد ثبوتها في ذمته226
المطلب الثالث: حكم خصم الجهة التمويلية للتكلفة الفعلية لغرض استحصال دينه الثابت في ذمة العميل المماطل227
المطلب الرابع: حكم اشتراط الجهة التمويلية حلول جميع الأقساط على العميل المماطل في السداد227
المطلب الخامس: حكم اشتراط الجهة التمويلية على العميل المماطل في السداد ببيع العقار واستيفاء دينها232
المبحث الحادي عشر: زكاة العقار235
تمهيد: في تعريف الزكاة لغة واصطلاحًا، ومشروعيتها، وأركانها، وشروطها، وحكمها235
مشروعية الزكاة236
أركان الزكاة وشروطها238
حكم الزكاة238
المطلب الأول: كيفية احتساب زكاة الجهة التمويلية على ديون المرابحة238
المطلب الثاني: كيفية احتساب زكاة العميل المالك للعقار245
الغرض الأول: السكن245
الغرض الثاني: التجارة246
الغرض الثالث: التَّرَبُّصْ247
الفصل الثالث: دراسة تطبيقية لأحد عقود المرابحة249
المبحث الأول: تصوير المنتج محل الدراسة251

المقدمة

الحمد لله الذي أنعم علينا بما أعطانا من الأموال، ووفَّق من شاء من خلقه لاكتسابها من طريق حلال، وصرفها فيما يوجب رضا الكبير المتعال، وأشهد أن لا إله إلا الله وحده لا شريك له ذو العظمة والجلال، وأشهد أن محمدًا عبده ورسوله المبعوث بأكمل الشرائع، وأفضل الخصال، صلى الله عليه، وعلى آله، وأصحابه، ومن تبعهم بإحسان إلى يوم لا بيع فيه ولا خلال، وسلم تسليمًا.

أما بعد:

فتشهد ساحة التمويل العقاري تطورًا هائلًا في تقديم الخدمات التمويلية مع اهتمام العديد من الجهات التمويلية تقديم تلك الخدمات من خلال عقود تمويلية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، ومع هذا التوسع الكبير نحتاج إلى بذل مزيد من الجهود الداعمة لتطوير هذه العقود بإعادة تقويمها، والتأكد من أن مسيرة التمويل العقاري المتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية تحقق مقاصد الشريعة، وأهداف الاقتصاد الإسلامي وغاياته. 

وإني أحمد الله  على ما يسَّر لي من الالتحاق بقسم الفقه المقارن في المعهد العالي للقضاء، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، ولما كان من متطلبات الحصول على درجة الدكتوراه تقديم رسالة علمية متخصصة - اجتهدتُ في البحث عن موضوع صالح لتسجيله في هذه المرحلة، وحرصتُ أن يكون موضوعًا يجمع بين التأصيل والتطبيق، ومن خلال طبيعة عملي في مجال المصرفية والتمويل الإسلامي، وبعد المشاركة في عدد من المؤتمرات الدولية، والملتقيات، والندوات التي تحدثت عن التمويل العقاري، وبعض مشكلاته، ظهرتْ لي الحاجة إلى بحث القضايا المستجدة في مجال التمويل العقاري، وبيان أحكامه، خاصة مع انتشار التعامل بعقود التمويل العقاري، والتوسع في تطبيقاتها، وحاجة الناس إليها، فاخترتُ بعد البحث والتحري أن يكون موضوع بحثي: (المسائل المستجدة في التمويل العقاري)، فاستخرت الله ، واستشرتُ جملةً من أصحاب الفضيلة العلماء، وأهل الاختصاص، والعاملين في مجال المصرفية والتمويل الإسلامي، فقاموا بالتأييد والتشجيع، والمضي قُدُمًا في هذا الموضوع، وبذل الجهد والطاقة في بحثه، والاستفادة منه والإفادة به.

ولا شك أنه يتناول جانبًا مهمًّا من جوانب المعاملات المالية في هذه الشريعة الغرَّاء، الصالحة لكل زمان ومكان، وقد سعيتُ قدر الإمكان في دراسة هذا الموضوع من الناحية الفقهية التأصيلية باستنباط أحكامه من الكتاب والسنة وإجماع الأمة وكلام الفقهاء رحمهم الله تعالى، ومن الناحية التطبيقية درستُ أبرز المسائل المستجدة في عقود التمويل العقاري.

وقد حرصتُ على الترتيب، والتنظيم لمفردات هذا البحث؛ حتى يسهل استيعابه وفهمه، ويكون مرجعًا للهيئات الشرعية في المصارف وشركات التمويل، وللقضاة عند فصلهم في النزاعات والخصومات التي قد تحدث بين المتعاملين بعقود التمويل العقاري، إضافةً إلى استنباط المسائل غير المنصوص عليها بما يكمل موضوع البحث ويتممه حسب جهد المقل.

أهمية الموضوع، وأسباب اختياره:

1- أنه موضوع يجمع بين الأصالة والتطبيق، مما يدعو الباحث إلى أن يُحرِّر كلام أهل العلم في جملة من المسائل الفقهية المتعلقة بالموضوع، ثم تنزيل هذه الأحكام على جملة ما استجدّ من منتجات، وعقود في مجال التمويل العقاري.

2- توسع الناس في التعامل بالمديونيات مِن خلال ما تطرحه المصارف وشركات التمويل من برامج تمويلية مختصة في مجال العقارات المصممة لمختلف الفئات والرغبات؛ فكان حريًّا بأهل العلم بيان أحكام هذه المعاملات.

3- كثرة المسائل المستجدة في عقود التمويل العقاري مع الانفتاح التجاري على العالم، وكثرة المتعاملين في سوق العقار، وتعدّد صور التمويل والاستثمار فيه. 

4- إشكال كثير من المسائل التي استُحدثت واستجدت في عقود التمويل العقاري، وكثرة التساؤل حول توصيفها، وحكمها الشرعي؛ مما يستدعي بيانها.

5- صدور كثير من الأنظمة التي تُعنى بتنظيم عملية التمويل العقاري في هذا البلد المبارك، مثل: نظام الرهن العقاري، نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل، ونظام التأجير التمويلي، وغيرها من الأنظمة التي لها علاقة بالعقار.

كانت هذه بعض الأسباب التي دفعتني لتسجيل هذا الموضوع، ومع ذلك فإني أعلم من نفسي ضعف قوتي، وقلة حيلتي، إلا أني أطلب من الله  التوفيق، والتسديد، والإعانة إنه ولي ذلك والقادر عليه.

أهداف الموضوع:

1- الاجتهاد في الوصول إلى الحكم الشرعي للمسائل المستجدة في عقود التمويل العقاري.

2- كشف الغموض الحاصل عند بعض الناس في أحكام التمويل العقاري، لا سيما الزكاة وكيفية احتسابها.

3- تزويد المكتبة الفقهية ببحث متخصص جامع للمسائل المستجدة في عقود التمويل العقاري.

4- إبراز عناية الشارع بالمال، وحفظه وتنميته، فهو من الضروريات الخمس، وإيضاح مسائله، مما يحفظ أموال الناس في تعاملاتهم.

الدراسات السابقة:

بعد البحث والتقصي، وسؤال المختصين، والنظر في قاعدة بيانات مراكز البحوث العلمية، والمكتبات: كمركز الملك فيصل للبحوث والدراسات الإسلامية، ومكتبة الملك فهد الوطنية، ومكتبة الملك عبد العزيز العامة، وقائمة الرسائل الجامعية لم أجد مَن بحث هذا الموضوع على النحو الذي تعرضتُ له في خطة البحث، إلا أن أبرز ما وجدت له صلة بموضوعي ما يأتي:

أولًا: عناوين في التمويل والعقار:

1- التمويل العقاري لبناء المساكن وشرائها:

للباحث أحمد بن عبد العزيز الشبيب، وهي رسالة علمية تقدَّم بها المؤلف لنيل درجة الدكتوراه في الفقه المقارن من المعهد العالي للقضاء بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية بالرياض. 

وقد تحدث عن التمويل العقاري لبناء المساكن وشرائها ببيان: حقيقتها، وشروطها، والتوثيقات التي تكون فيها، والأعباء المتعلقة بها، وبعض تطبيقاتها في صندوق التنمية العقاري، والمؤسسة العامة للتقاعد، والمصارف، وشركات التمويل، كما تحدث عن بعض تطبيقاتها القضائية. إلا أن اتجاه دراستي يختلف عن اتجاه الدراسة السابقة، وفي الآتي بيان بأهم هذه الاختلافات:

أ- تحدثت الدراسة السابقة عن التمويل العقاري بغرض بناء المساكن وشرائها، بينما اختصتْ دراستي بالمسائل المستجدة في التمويل العقاري، سواء كان بغرض بناء المساكن وشرائها، أم بأغراض أخرى؛ كالاستثمار، والحصول على سيولة نقدية بضمان العقار؛ ولذلك تطرقت دراستي إلى مسائل مستجدة في هذا الشأن منها: إجارة العقار لمن باعه، وتأجير المستأجر، ومبدأ المساطحة، وغيرها من المسائل التي ما زالت محل نقاشٍ في الهيئات الشرعية للمصارف وشركات التمويل.

ب- تركَّزت الدراسة السابقة على صور التمويل العقاري لبناء المساكن وشرائها؛ كالقرض الحسن، والبيع بالتقسيط، والمرابحة للواعد بالشراء، والإيجار مع الوعد بالتمليك، والاستصناع، والإجارة الموصوفة في الذمّة مع الوعد بالتمليك، بينما اختصت دراستي بالمسائل التي استجدت في التمويل العقاري؛ لذلك كان لزامًا على دراستي أن تشتمل على المسائل المستجدة، وأهمها: ما يتعلَّق بمسائل تقييم العقار، وشرائه بأقل من سعر السوق مع إسقاط بائع العقار حقه في خيار الغبن، وكذلك المسائل المتعلقة بخيار الشرط، والشروط التي يشترطها المصرف أو شركة التمويل على العميل؛ كاشتراط سداد نسبة من الدين، أو الأجرة مقدمًا، وتحديد الربح بنسبة ثابتة أو متغيرة، وكذلك المسائل المتعلقة بالزيادة والتقليل لمدة التمويل والأقساط التي تكون على العميل، وما يتعلّق بفرض غرامات التأخير على العميل وأحكامها، والمسائل المتعلّقة في التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري، والفروق بين هذه العقود التي أُفْرِدَتْ ببابٍ خاص في دراستي، وغيرها من المسائل التي لم تتطرَّق لها الدراسة السابقة؛ بسب اختلاف اتجاه الدراستين.

ج- تطرقت الدراسة السابقة لبعض التطبيقات القضائية، وبعض التطبيقات في صندوق التنمية العقاري، والمؤسسة العامة للتقاعد، والمصارف، وشركات التمويل، إلا أن دراستي اختصتْ بتحليل أهم التطبيقات المستجدة في التمويل العقاري وإجراءات تنفيذها وما يعتريها من أحكام.

2- نوازل العقار:

للباحث أحمد بن عبد العزيز العميرة، وهي رسالة علمية تقدَّم بها المؤلف لنيل درجة الدكتوراه في الفقه المقارن من كلية الشريعة بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية بالرياض. 

وقد تحدَّث عن نوازل العقار المتعلّقة بتملك العقار فقهًا ونظامًا، وتمليك الشقق والطوابق، والتوثيق العقاري، والمساهمات العقارية، وزكاة العقار المعدّ للسكن، والمؤجّر، والمعدّ للتجارة، والعقار المتربص، كما تحدث عن عقود المشاركة. 

وكل ذلك يختلف عن دراستي؛ لعدم تعلقه بالتمويل العقاري وتطبيقاته المتعددة على النحو التي تعرضتُ له في خطة البحث.

3- عقود التمويل المستجدة في المصارف الإسلامية:

للباحث حامد بن حسن ميرة، وهي رسالة علمية تقدَّم بها المؤلف لنيل درجة الدكتوراه في الفقه المقارن من المعهد العالي للقضاء بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية بالرياض. 

وقد تحدَّث عن العقود المستجدة في التمويل بالمرابحة، والإجارة، وبطاقات الائتمان، والسلم، والاستصناع، والقروض المتبادلة، وهو بحث قيّم يتعلق بالعقود المستجدة في المصارف الإسلامية، ولكن ليس له علاقة بما استجدّ في مجال التمويل العقاري، سواء في المصارف الإسلامية، أو في شركات التمويل الذي اختصت به دراستي.

ثانيًا: عناوين في عقود المرابحة والإجارة عمومًا، وأهمها:

1- عقد المرابحة بين الفقه الإسلامي والتعامل المصرفي، للباحث محمد الشحات الجندي.

2- بيع المرابحة للواعد الملزم بالشراء والدور التنموي للمصارف الإسلامية، للباحث ربيع محمود الروبي.

3- فقه المرابحة في التطبيق الاقتصادي المعاصر، للباحث عبد الحميد محمود البعلي.

4- المرابحة: أصولها وأحكامها وتطبيقاتها في المصارف الإسلامية، للباحث أحمد علي عبد الله.

5- المنهج المحاسبي لعمليات المرابحة في المصارف الإسلامية، للباحث أحمد محمد محمد الجلف.

6- بيع المرابحة في المصارف الإسلامية، للباحث فياض عبد المنعم حسنين.

7- بيع المرابحة وتطبيقها في المصارف الإسلامية، للباحث أحمد سالم عبد الله ملحم. 

8- بيع المرابحة كما تجرية البنوك الإسلامية، للباحث محمد سليمان الأشقر.

9- بيع المرابحة للآمر بالشراء في المصارف الإسلامية، للباحث رفيق يونس المصري.

10- العقود الشرعية في المعاملات المالية المصرفية: المرابحة، المضاربة، دراسة مقارنة، للباحث محمود محمد حسن.

11- التطبيقات المصرفية لبيع المرابحة في ضوء الفقه الإسلامي، للباحث عطية فياض.

12- بيع المرابحة للآمر بالشراء: دراسة تطبيقية في ضوء تجربة شركة بيت المال الفلسطيني العربي، للباحث حسام الدين عفانة.

13- الدليل الشرعي للمرابحة، للباحث عز الدين محمد خوجة.

14- بيع المرابحة وتطبيقها في المصارف الإسلامية، للباحث أحمد سالم عبد الله ملحم.

15- التمويل بالمرابحة في المصارف الإسلامية والصيغة المستحدثة المواعدة المنتهية بالبيع، للباحث أحمد جابر بدران.

16- عقد الإجارة مصدر من مصادر التمويل الإسلامي دراسة فقهية مقارنة، للباحث عبد الوهاب إبراهيم أبو سليمان.

17- المحاسبة عن عقود الإجارة المنتهية بالتمليك في المصارف الإسلامية من منظور إسلامي، للباحث علي أبو الفتح أحمد شتا.

18- الإيجار في الشريعة الاسلامية، للباحث معتمد بدوي عبد الله. 

19- عقد الإجارة المنتهية بالتمليك، للباحث سعد بن ناصر بن عبد العزيز الشثري.

20- الإجارة المنتهية بالتمليك في ضوء الفقه الإسلامي، للباحث خالد بن عبد الله بن براك الحافي.

تحدثت العناوين السابقة عن عقود المرابحة والإجارة من النواحي الفقهية، كما تطرقت لبحث ودراسة جملة من الجوانب المحاسبية والتطبيقية في المصارف الإسلامية، إلا أن ما اشتملت عليه خطة بحثي من المسائل المستجدة المختصة في التمويل العقاري غير مبحوثة في العناوين السابقة.

منهج البحث:

تتلخص أبرز معالم منهج البحث في النقاط الآتية:

1- أصور المسألة المراد بحثها تصويرًا دقيقًا قبل بيان حكمها ليتضح المقصود من دراستها، إن احتاجت المسألة إلى تصوير.

2- إذا كانت المسألة من مواضع الاتفاق فأذكر حكمها مقرونًا بالدليل، أو التعليل -إن وجد ذلك- مع التوثيق من مظانه المعتبرة.

3- إذا كانت المسألة من مسائل الخلاف، فإني أسلك فيها المراحل الآتية:

المرحلة الأولى: تحرير محل الخلاف إذا كانت بعض صور المسألة محل خلاف، وبعضها محل اتفاق.

المرحلة الثانية: ذكر الأقوال في المسألة، وبيان من قال بها من العلماء، ويكون عرض الخلاف حسب الاتجاهات الفقهية.

المرحلة الثالثة: الاقتصار على المذاهب الفقهية المعتبرة مع العناية بذكر ما تيسر الوقوف عليه من أقوال السلف الصالح، وإذا لم أقف على المسألة في مذهب ما، فأسلك بها مسلك التخريج.

المرحلة الرابعة: توثيق الأقوال من مصادرها الأصلية.

المرحلة الخامسة: سرد أدلة الأقوال، مع بيان وجه الاستدلال، وذكر ما يرد عليها من مناقشات، وما يجاب به عنها إن وجدت.

المرحلة السادسة: الترجيح مع بيان سببه، وذكر ثمرة الخلاف إن وجدت.

4- الاعتماد على أمَّات المصادر، والمراجع الأصلية، تحريرًا وجمعًا، وتوثيقًا، وتخريجًا.

5- التركيز على موضوع البحث، وتجنب الاستطراد.

6- العناية بضرب الأمثلة خاصة الواقعية.

7- تجنب ذكر الأقوال الشاذة.

8- العناية بدراسة ما جدَّ من القضايا مما له صلة واضحة بالبحث.

9- ترقيم الآيات وبيان سورها.

10- تخريج الأحاديث من مصادرها الأصلية، وإثبات الكتاب والباب والجزء والصفحة، وبيان ما ذكره أهل الشأن في درجتها إن لم تكن في الصحيحين أو أحدهما، فإن كانت كذلك فأكتفي حينئذٍ بعزو الحديث إليهما أو إلى أحدهما.

11- تخريج الآثار من مصادرها الأصلية والحكم عليها.

12- التعريف بالمصطلحات من كتب الفن الذي يتبعه المصطلح، أو من كتب المصطلحات المعتمدة.

13- توثيق المعاني من معاجم اللغة المعتمدة، وتكون الإحالة عليها بالمادة، والجزء، والصفحة.

14- العناية بقواعد اللغة العربية، وقواعد الإملاء، والخط، وعلامات الترقيم، ومنها: علامات التنصيص للآيات الكريمة، وللأحاديث الشريفة والآثار، ولأقوال العلماء، وتمييز العلامات أو الأقوال فيكون لكل منها علامته الخاصة.

15- إذا ورد في البحث ذكر أماكن، أو قبائل، أو فرق، أو أشعار، أو غير ذلك، فإني أضع لها فهرسًا خاصًّا إن كان لها من العدد ما يستدعي ذلك.

16- تكون الخاتمة متضمنة أهم النتائج والتوصيات التي أتوصل إليها من خلال البحث.

17- ترجمة الأعلام غير المشهورين باختصار؛ بذكر اسم كلٍّ منهم، ونسبه، وتاريخ وفاته، وأهم مؤلفاته، ومصادر ترجمته. عدا من كان من المعاصرين فلن أترجم لهم؛ تجنبًا للإطالة، ولعدم توفر المصادر التي يمكن أن تترجم لهم، أو لكثير منهم.

18- إتْباع البحث بالفهارس الفنية المتعارف عليها وهي:

فهرس الآيات القرآنية.

فهرس الأحاديث والآثار.

فهرس الأعلام.

ثبت المصادر والمراجع.

فهرس الموضوعات.

خطة البحث:

وضعتُ لهذا البحث خطةً أرجو أن أكون وفقت في رسمها، وتشمل: المقدمة، والتمهيد، وبابين، وخاتمة، وفهارس، على النحو الآتي:

المقدمة

وفيها: أهمية الموضوع، وأسباب اختياره، وأهدافه، والدراسات السابقة فيه، ومنهج البحث، وخطته.

التمهيد

وفيه ثلاثة مباحث، على النحو التالي:

المبحث الأول: التعريف بمفردات العنوان.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: تعريف المسائل المستجدة في التمويل العقاري باعتبارها مركبًا وصفيًّا.

المطلب الثاني: تعريف المسائل المستجدة في التمويل العقاري باعتبارها علمًا ولقبًا.

المبحث الثاني: نبذة عن التمويل العقاري في المصارف وشركات التمويل. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: أهمية القطاع العقاري وتطوره. 

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: أهمية القطاع العقاري.

الفرع الثاني: تطور القطاع العقاري.

الفرع الثالث: نظرة في أنظمة التمويل والرهن العقاري.

المطلب الثاني: التمويل العقاري في المصارف وشركات التمويل. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: اهتمام المصارف وشركات التمويل بالتمويل العقاري.

الفرع الثاني: صيغ التمويل العقاري في المصارف وشركات التمويل.

المبحث الثالث: التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: حقيقة التركيب.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: تعريف التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري.

الفرع الثاني: أسباب التركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري.

الفرع الثالث: الضوابط الشرعية للتركيب بين العقود لإجراء عملية التمويل العقاري.

المطلب الثاني: آثار التركيب. 

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: أثر التركيب بين العقود في التمويل بالمرابحة.

الفرع الثاني: أثر التركيب بين العقود في التمويل بالإجارة.

الفرع الثالث: أثر التركيب بين العقود في التمويل بالإجارة الموصوفة في الذمة.

المطلب الثالث: الفروق بين التمويل بعقد المرابحة والتمويل بعقد الإجارة.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: حقيقة الفروق وضوابطها.

الفرع الثاني: الفرق بين المرابحة والإجارة.

الفرع الثالث: الفرق بين الإجارة والإجارة الموصوفة في الذمة.

الباب الأول: المسائل المستجدة في عقد المرابحة

وفيه ثلاثة فصول:

الفصل الأول: دراسة فقهية لعقد المرابحة. 

وفيه مبحثان:

المبحث الأول: حقيقة عقد المرابحة. 

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: تعريف عقد المرابحة لغة واصطلاحًا.

المطلب الثاني: مشروعية عقد المرابحة.

المطلب الثالث: أركان عقد المرابحة وشروطه.

المبحث الثاني: حكم عقد المرابحة.

الفصل الثاني: مسائل مستجدة في عقد المرابحة. 

وفيه أحد عشر مبحثًا:

المبحث الأول: تقييم الجهة التمويلية للعقار قبل شرائه من مالكه فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد، وأربعة مطالب:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: تقويم الجهة التمويلية للعقار قبل شرائه من بائعه.

المطلب الثاني: اعتماد الجهة التمويلية على التقييم الأقل سعرًا.

المطلب الثالث: حكم شراء الجهة التمويلية للعقار بأقل من سعر السوق مع إسقاط بائع العقار حقه في خيار الغبن.

المطلب الرابع: حكم اشتراط الجهة التمويلية خيار الشرط على بائع العقار لمدة طويلة.

المبحث الثاني: رهن الجهة التمويلية للعقار فقهًا ونظامًا.

وفيه تمهيد، ومطلبان:

تمهيد: في تعريف الرهن لغة واصطلاحًا، ومشروعيته، وأركانه، وشروطه، وحكمه.

المطلب الأول: صور التمويل برهن العقار وحكمه. 

وفيه خمسة فروع:

الفرع الأول: إذا كان العميل مالكًا للعقار.

الفرع الثاني: إذا كان العميل ليس مالكًا للعقار.

الفرع الثالث: إذا كان العميل مالكًا للعقار بنسبة مشاعة أو معيَّنة.

الفرع الرابع: إذا كان العقار مملوكًا لأحد أقرباء العميل.

الفرع الخامس: رهن العميل مباني موصوفة في الذمة.

المطلب الثاني: التصرف في العقار المرهون وحكمه. 

وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: تغيير العقار المرهون.

الفرع الثاني: بيع الجهة التمويلية للعقار المرهون بإذن العميل مع اشتراط ثمنه رهنًا مكانه.

الفرع الثالث: رهن العميل عقارات أخرى إضافة إلى العقار المرهون.

الفرع الرابع: بيع الجهة التمويلية العقار المرهون لاستيفاء دينها.

المبحث الثالث: التأمين على العقار وعلى حياة العميل فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تعريف التأمين لغة واصطلاحًا، ومشروعيته، وأركانه، وشروطه، وحكمه.

المطلب الأول: صور التأمين على العقار وحكمه.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: أن يكون التأمين التعاوني من قِبَل طالب التمويل (العميل).

الفرع الثاني: أن يكون التأمين التعاوني من قِبَل الجهة التمويلية.

المطلب الثاني: حكم التأمين باعفاء العميل من السداد في حالة الوفاة أو العجز الكلي.

المبحث الرابع: صيانة العقار فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: التزام الجهة التمويلية بصيانة العقار في عقد المرابحة.

المطلب الثاني: التزام العميل بصيانة العقار في عقد المرابحة.

المبحث الخامس: تلف العقار فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: التزام الجهة التمويلية بالتعويض للعميل في حال التلف الجزئي. 

المطلب الثاني: التزام الجهة التمويلية بالتعويض للعميل في حال التلف الكلي.

المبحث السادس: اشتراط الجهة التمويلية على العميل سداد نسبة من الدين مقدمًا فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: اشتراط الجهة التمويلية على العميل سداد نسبة من الدين مقدمًا.

المطلب الثاني: سداد العميل نسبة من الدين مقدمًا قبل شراء الجهة التمويلية للعقار.

المبحث السابع: تحديد ربح المرابحة بنسبة ثابتة أو متغيرة.

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: حكم تحديد ربح المرابحة بنسبة ثابتة.

المطلب الثاني: حكم تحديد ربح المرابحة بنسبة متغيرة.

المبحث الثامن: السداد الجزئي والسداد المبكر فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: حكم السداد الجزئي.

المطلب الثاني: حكم السداد المبكر.

المبحث التاسع: الزيادة أو التقليل في المدة والقسط أو في أحدهما فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد وأربعة مطالب:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: زيادة المدة والقسط.

المطلب الثاني: تقليل المدة والقسط.

المطلب الثالث: زيادة المدة وتقليل القسط.

المطلب الرابع: تقليل المدة وزيادة القسط.

المبحث العاشر: فرض غرامة مالية على العميل المماطل في السداد فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد وخمسة مطالب:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: حكم فرض غرامة التأخير على العميل المماطل.

المطلب الثاني: حكم إعفاء العميل من غرامة التأخير بعد ثبوتها في ذمته.

المطلب الثالث: حكم خصم الجهة التمويلية للتكلفة الفعلية لغرض استحصال دينه الثابت في ذمة العميل المماطل.

المطلب الرابع: حكم اشتراط الجهة التمويلية حلول جميع الأقساط على العميل المماطل في السداد. 

المطلب الخامس: حكم اشتراط الجهة التمويلية على العميل المماطل في السداد ببيع العقار واستيفاء دينه. 

المبحث الحادي عشر: زكاة العقار. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تعريف الزكاة لغة واصطلاحًا، ومشروعيتها، وأركانها، وشروطها، وحكمها.

المطلب الأول: كيفية احتساب زكاة الجهة التمويلية على ديون المرابحة.

المطلب الثاني: كيفية احتساب زكاة العميل المالك للعقار.

الفصل الثالث: دراسة تطبيقية لأحد عقود المرابحة. 

وفيه ثلاثة مباحث:

المبحث الأول: تصوير المنتج محل الدراسة. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: نبذة مختصرة عن إجراءات التنفيذ.

المطلب الثاني: المستندات المستخدمة في المنتج.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: نبذة موجزة عن المستندات المستخدمة في المنتج.

الفرع الثاني: حكم توقيع العميل على جميع المستندات قبل توقيع الجهة التمويلية.

المبحث الثاني: الحكم الشرعي للمنتج.

المبحث الثالث: الرقابة الشرعية على المنتج. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: حقيقة الرقابة الشرعية. 

وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: تعريف الرقابة الشرعية لغة واصطلاحًا.

الفرع الثاني: مشروعية الرقابة الشرعية.

الفرع الثالث: أركان الرقابة الشرعية وشروطها.

الفرع الرابع: حكم الرقابة الشرعية.

المطلب الثاني: كيفية إجراء الرقابة الشرعية على المنتج.

الباب الثاني: المسائل المستجدة في عقد الإجارة لغرض التمويل

وفيه ثلاثة فصول:

الفصل الأول: دراسة فقهية لعقد الإجارة. 

وفيه مبحثان:

المبحث الأول: حقيقة عقد الإجارة. 

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: تعريف عقد الإجارة لغة واصطلاحًا.

المطلب الثاني: مشروعية عقد الإجارة.

المطلب الثالث: أركان عقد الإجارة وشروطه وأنواعه.

المبحث الثاني: حكم عقد الإجارة.

الفصل الثاني: مسائل مستجدة في عقد الإجارة. 

وفيه أحد عشر مبحثًا:

المبحث الأول: صور التمويل بعقد الإجارة. 

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: الإجارة المنتهية بالتمليك. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: مفهوم الإجارة المنتهية بالتمليك.

الفرع الثاني: حكم الإجارة المنتهية بالتمليك.

المطلب الثاني: إجارة العقار لمن باعه إجارة منتهية بالتمليك. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: مفهوم إجارة العقار لمن باعه إجارة منتهية بالتمليك.

الفرع الثاني: حكم إجارة العقار لمن باعه إجارة منتهية بالتمليك.

المطلب الثالث: الإجارة الموصوفة في الذمة. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: مفهوم الإجارة الموصوفة في الذمة.

الفرع الثاني: كيفية تملك الجهة التمويلية للعقار قبل تأجيره للعميل إجارة موصوفة في الذمة وحكمه.

الفرع الثالث: حكم الإجارة الموصوفة في الذمة.

المبحث الثاني: تأجير العقار المستأجر. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسالة.

المطلب الأول: أسباب تأجير العقار المستأجر.

المطلب الثاني: حكم تأجير العقار المستأجر.

المبحث الثالث: ضمان الجهة التمويلية في التمويل بعقد الإجارة فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تعريف الضمان لغة واصطلاحًا، ومشروعيته، وأركانه، وشروطه، وحكمه.

المطلب الأول: تسجيل العقار باسم الجهة التمويلية خلال فترة التمويل.

المطلب الثاني: تسجيل العقار باسم العميل مباشرة عند بداية التمويل ثم الرهن عليه ضمانًا لحقوق الجهة التمويلية.

المبحث الرابع: صيانة العقار فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد وأربعة مطالب:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: مفهوم الصيانة التشغيلية والصيانة الأساسية.

المطلب الثاني: إلزام الجهة التمويلية بصيانة العقار في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك.

المطلب الثالث: إلزام الجهة التمويلية بصيانة العقار في عقد الإجارة الموصوفة في الذمة.

المطلب الرابع: تحويل الجهةِ التمويلية العميلَ إلى طرف آخر يلتزم بصيانة العقار.

المبحث الخامس: تلف العقار فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: إلزام الجهة التمويلية بالتعويض للعميل في حال التلف الجزئي والكلي في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك.

المطلب الثاني: إلزام الجهة التمويلية بالتعويض للعميل في حال التلف الجزئي والكلي في عقد الإجارة الموصوفة في الذمة.

المبحث السادس: اشتراط الجهة التمويلية على العميل سداد نسبة من الأجرة مقدمًا فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: اشتراط الجهة التمويلية على العميل سداد نسبة من الأجرة مقدمًا.

المطلب الثاني: سداد العميل نسبة من الأجرة مقدمًا قبل تملك الجهة التمويلية للعقار.

المبحث السابع: تقسيم المدة إلى فترات إيجارية وتغيير الأجرة فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: أسباب تقسيم المدة إلى فترات إيجارية وتغيير الأجرة.

المطلب الثاني: حكم تقسيم المدة إلى فترات إيجارية وتغيير الأجرة.

المبحث الثامن: السداد الجزئي والتملك المبكر فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: حكم السداد الجزئي.

المطلب الثاني: حكم التملك المبكر.

المبحث التاسع: الزيادة أو التقليل في المدة والقسط الإيجاري أو في أحدهما فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد وأربعة مطالب:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: زيادة المدة والقسط الإيجاري.

المطلب الثاني: تقليل المدة والقسط الإيجاري.

المطلب الثالث: زيادة المدة وتقليل القسط الإيجاري.

المطلب الرابع: تقليل المدة وزيادة القسط الإيجاري.

المبحث العاشر: زكاة العقار المؤجر. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: كيفية احتساب زكاة الجهة التمويلية على العقارات التي تملكها لغرض تأجيره على العميل إجارة منتهية بالتمليك.

المطلب الثاني: كيفية احتساب زكاة العميل المستأجر للعقار.

المبحث الحادي عشر: مبدأ المساطحة فقهًا ونظامًا. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

تمهيد: في تصوير المسألة.

المطلب الأول: أسباب التعامل بمبدأ المساطحة.

المطلب الثاني: حكم مبدأ المساطحة.

الفصل الثالث: دراسة تطبيقية لأحد عقود الإجارة. 

وفيه ثلاثة مباحث:

المبحث الأول: دراسة تطبيقية لأحد عقود الإجارة المنتهية بالتمليك. 

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: نبذة مختصرة عن إجراءات التنفيذ.

المطلب الثاني: المستندات المستخدمة في المنتج. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: نبذة موجزة عن المستندات المستخدمة في المنتج.

الفرع الثاني: حكم توقيع العميل على جميع المستندات قبل توقيع الجهة التمويلية.

المطلب الثالث: الحكم الشرعي للمنتج.

المطلب الرابع: كيفية إجراء الرقابة الشرعية على المنتج.

المبحث الثاني: دراسة تطبيقية لأحد عقود إجارة العقار لمن باعه إجارة منتهية بالتمليك. 

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: نبذة مختصرة عن إجراءات التنفيذ.

المطلب الثاني: المستندات المستخدمة في المنتج. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: نبذة موجزة عن المستندات المستخدمة في المنتج.

الفرع الثاني: حكم توقيع العميل على جميع المستندات قبل توقيع الجهة التمويلية.

المطلب الثالث: الحكم الشرعي للمنتج.

المطلب الرابع: كيفية إجراء الرقابة الشرعية على المنتج.

المبحث الثالث: دراسة تطبيقية لأحد عقود الإجارة الموصوفة في الذمة. 

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: نبذة مختصرة عن إجراءات التنفيذ.

المطلب الثاني: المستندات المستخدمة في المنتج. 

وفيه فرعان:

الفرع الأول: نبذة موجزة عن المستندات المستخدمة في المنتج.

الفرع الثاني: حكم توقيع العميل على جميع المستندات قبل توقيع الجهة التمويلية.

المطلب الثالث: الحكم الشرعي للمنتج.

المطلب الرابع: كيفية إجراء الرقابة الشرعية على المنتج.

الخاتمة:

وهي عبارة عن ملخص للرسالة يعطي فكرة واضحة عما تضمنته الرسالة مع إبراز أهم النتائج والتوصيات.

الفهارس:

وتشمل على:

فهرس الآيات القرآنية.

فهرس الأحاديث والآثار.

فهرس الأعلام.

ثبت المراجع والمصادر.

فهرس الموضوعات.