الدعاوى المختصة بالعقار دراسة فقهية وتطبيقية

مقدمة

إن الحمدَ لله، نحمدُه، ونستعينُه، ونستغفرُه، ونعوذُ باللهِ مِن شرورِ أنفسِنا وسيئاتِ أعمالِنا، مَن يهدِه الله فلا مُضلَّ له، ومَن يُضللْ فلا هاديَ له، وأشهدُ أن لا إله إلا الله، وأشهد أن محمدًا عبده ورسوله.

أما بعد:

فإنَّ من الضرورات التي جاءت بها الشرائعُ عامَّةً وعلى رأسِها الشريعةُ الإسلاميةُ الغرَّاء حفظَ المالِ، ومن الأموال التي لها شأنٌ في هذا العصر من حيث الأهمية والاستثمار العقارُ، بصوره المتعددة، وأشكاله المتنوعة، وحيث إن المنازعات العقارية في واقع الناس اليوم كثيرة، بل أصبحت أروقة المحاكم مليئةً بها، وأَفَردتْ لها دولُ العالم محاكم متخصصة؛ لذا رأيتُ أن تكون رسالتي في مرحلة الدكتوراه، في قسم الفقه المقارن، بالمعهد العالي للقضاء، بعنوان: «الدعاوى المختصة بالعقار، دراسة فقهية وتطبيقية»، أتحدث فيها عن المنازعات العقارية، وأجلِّي فيها تلك المنازعات والمسائل المستجدة والمسائل المشكلة، أجتهدُ فيها بإذن الله في تحريرِ القولِ الراجحِ في هذه المسائل.

وأسأل الله أن يوفقني في مسعاي، وأن يبارك في الجهد، وأن يجعله عملًا مقبولًا.

أهمية الموضوع وأسباب اختياره:

1-... أن مسائل العقار في العصر الحاضر تحظى باهتمام واضح في مجموع الأنظمة الصادرة من الجهات المختصة، حيث صدر العديد منها في السنوات الأخيرة.

2-... تعتبر القضايا المتعلقة بالعقار من أشكل القضايا التي ترد على القضاة، وهي أنواع عدة.

3-... المكانة المعروفة للعقارات لدى المجتمع، والقيمة العالية له -في الغالب- التي لا تقبل الاجتهادات الفردية أو الدراسات العرضية.

4-... تأثير ضبط النزاع في العقار في الاستثمار فيه وجذب المستثمرين.

5-... أن هذا الموضوع مع أهميته لم يكتب فيه ولم تجمع أبوابه ومسائله في مؤلَّف.

6-... المطالبة المستمرة من النخب المعنية بالعقار بإنشاء محاكم عقارية تختص بالنظر في القضايا المتعلقة بقضايا العقار والنزاع حوله، وهذه تحتاج إلى دراسات فقهية.

7-... كثرة القضايا العقارية بكل أنواعها، وخطورتها، وما تمثله من نسبةٍ ليست بالقليلة من مجموع القضايا في المحاكم، فالقضاة بحاجة إلى بحوث فقهية متخصصة في نزاع العقار.

8-... أن السوق العقارية تحتاج إلى الكثير من الضبط في جوانبها التشريعية والتنفيذية والقضائية، ومن أهمها الوضوح الفقهي في مشكلاته.

9-... أننا بحاجة إلى اجتهادات فقهية قضائية تسعى إلى إيجاد الحلول لاحتياجات الناس، في إطار المقاصد العامة والقواعد الكلية للشريعة الإسلامية.

أهداف الدراسة:

1-... جمع مسائل دعاوى العقار في مؤلَّف واحد.

2-... ضبط مسائل دعاوى العقار وتبيين أقوال الفقهاء فيها والتخريج عليها.

3-... حل الإشكالات الواقعة في دعاوى العقار وتقديم المعالجة الفقهية لها.

4-... حفظ أموال الناس بتبيين الحقوق المترتبة على دعاوى العقار.

الدراسات السابقة:

لم أجد فيما اطلعت عليه بعد البحث في المكتبات والجامعات والمواقع الإلكترونية المتخصصة على كتب تتصل بموضوع البحث، غير أن هناك ما هو مقارب في العنوان، مختلف في المحتوى ومن ذلك:

1-... الدعوى المالية وآثارها في الفقه الإسلامي، للباحث: عادل بن محمد الدويسان، وهي رسالة دكتوراه مقدمة لقسم الفقه، بكلية الشريعة بالرياض، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1433هـ، وعند النظر فيها تبين أن ما يتعلق بالعقار هو المطلب الرابع (دعوى الحيازة)، من المبحث الثاني، من الفصل الثالث، من الباب الأول، ولا شك أنها جزئية من رسالة كاملة لم تتجاوز العشرين صفحة، بينما الرسالة التي أرغب الكتابة فيها تتكلم عن العقار بجميع صوره وتعدد أشكاله وبطرقه المعاصرة.

2-... نوازل العقار دراسة فقهية تأصيلية لأهم قضايا العقار المعاصرة، للباحث: أحمد بن عبد العزيز العميرة، وهي رسالة دكتوراه، مقدمة لقسم الفقه، بكلية الشريعة بالرياض، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1431هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتكلم عن مسائل مستجدة في العقار، ولم تخص النزاع فيه، بل إن الباحث ذكر في خاتمة بحثه حاجة موضوع دعاوى العقار للبحث، بينما ما أريد الكتابة فيه يتكلم عن النزاع الدائر حول العقار، فبين الموضوعين فرق ولا اشتراك، وإن كنت حرصت على المسائل المستجدة في نزاع العقار.

3-... أحكام المساهمات العقارية وتطبيقاتها القضائية، للباحث: وحيد بن عبد الله العبد القادر، وهي بحث تكميلي لنيل درجة الماجستير، مقدم لقسم الفقه المقارن، بالمعهد العالي للقضاء، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1425هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتحدث عن المساهمات العقارية في ثلاثة فصول؛ الفصل الأول في حكمها الشرعي، والفصل الثاني في صور وعقود وإجراءات المساهمات وذلك عرضًا لعقود عقارية من غير دراستها فقهيًّا، والفصل الثالث تطبيقات قضائية، وبعد التأمل فإن الفصل الأول والثاني لا علاقة لهما بما أريد الكتابة فيه، أما الفصل الثالث فالباحث وفقه الله أورد الدعاوى من دون دراسة وإنما تعليقًا مختصرًا في الحاشية، وبهذا أصبحت أحكام المساهمات العقارية وتطبيقاتها القضائية مخالفة لما أريد الكتابة فيه من كل الوجوه.

4-... الأحكام الفقهية لخدمات المكاتب العقارية، للباحث: زياد عبد المحسن العجيان، وهي بحث تكميلي لنيل درجة الماجستير، مقدم لقسم الفقه المقارن، بالمعهد العالي للقضاء، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1427هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتحدث عن خدمات المكاتب العقارية من الناحية الفقهية التأصيلية (الجواز وعدمه)، ولم يرد فيها النزاع إلا في المبحث الرابع من الفصل الثاني: الاختلاف بين صاحب المكتب العقاري وبين العاقد في قدر العوض، وأما غيره فلا يشترك مع موضوعي.

5-... أحكام مخالفات المكاتب العقارية وعقوباتها، للباحث: سالم راشد المطيري، وهي بحث تكميلي لنيل درجة الماجستير، مقدم لقسم السياسة الشرعية، شعبة الأنظمة، بالمعهد العالي للقضاء، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1429هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تشتمل على ثلاثة فصول جلها تتحدث عن الأنظمة والمقارنة بينها، وتشترك مع موضوعي في المبحث الأول من الفصل الثاني في استرجاع العربون وهذا الاشتراك مع كونه جزئيًّا هو أيضًا في الاسم دون طريقة الدراسة.

6-... الوساطة العقارية وتطبيقاتها القضائية، للباحث: عبد الله صالح السيف، وهي رسالة دكتوراه، مقدمة لقسم الفقه المقارن، بالمعهد العالي للقضاء، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1432هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تشتمل على مقدمة وفصل تمهيدي وبابين، ولم يتطرق فيها إلى الدعاوى العقارية، وإنما التأصيل الفقهي للوساطة وأنواعها وأحكامها والتوسع في تفريعاتها، وإرجاع الصور المعاصرة إلى أصولها الفقهية، ولم تشترك مع موضوعي إلا في مسألة مقدار العوض في المبحث الرابع من الفصل الثاني.

7-... أحكام ملكية الوحدات العقارية دراسة مقارنة، للباحث: ماجد عبد الله المشوح، وهي بحث تكميلي لنيل درجة الماجستير، مقدم لقسم السياسة الشرعية، شعبة الأنظمة، بالمعهد العالي للقضاء، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1424هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتحدث عن الوحدات العقارية في النظام السعودي الصادر عام 1422هـ، ولم تتطرق إلى الدعاوى العقارية، ويشترك مع موضوعي في حق الشفعة في الوحدات العقارية، إلا أنه لم يتطرق إلى الخلاف في المسألة وإنما أورد أقوالًا لأهل العلم في الجواز.

8-... كسب الملكية العقارية عن طريق الشفعة، للباحثة: سناء بنت شرطيوة، وهي رسالة ماجستير، مقدمة لكلية الحقوق والعلوم الإنسانية، بجامعة الإخوة منتوري قسنطينة بالجزائر، لعام 2008م-2009م، وعند النظر فيها تبين أنها تتكلم عن أثر الشفعة على العقار وهي دراسة مقارنة على ضوء قرارات المحكمة العليا ومجلس الدولة في دولة الجزائر الشقيقة، وهي تعتني بالأنظمة، بينما ما أريد الكتابة فيه يتكلم عن الدعاوى العقارية ودراستها على أساس فقهي غير مرتبط بالأنظمة إلا ما كان تبعًا، وذلك خاص بالأنظمة المعمول بها في المملكة العربية السعودية فقط، فبين الدراستين فرق ظاهر.

9-... حق الارتفاق دراسة فقهية مقارنة، للباحث: سليمان بن وائل التويجري، وهي رسالة دكتوراه، مقدمة لقسم الفقه، بكلية الشريعة والدراسات الإسلامية، بجامعة أم القرى، لعام 1401هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتكلم عن حدود حق الارتفاق فقط، ولم تخص النزاع فيه، بل تمت دراسة الحق من حيث التأصيل: الجواز والحرمة، بينما ما أريد الكتابة فيه يتكلم عن النزاع الدائر حول حق الارتفاق، ومع ذلك فوجه التشابه بين الرسالتين في فرع واحد وهو حدود الطريق وزاوية الدراسة مختلفة بينهما.

10-. أحكام عقد الحكر في الفقه الإسلامي مقارنًا بما عليه العمل في المملكة العربية السعودية، للباحث: صالح بن سليمان حمد الحويس، وهي رسالة دكتوراه، مقدمة لقسم الفقه، بكلية الشريعة والدراسات الإسلامية، بجامعة أم القرى، لعام 1428هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتكلم عن تأصيل عقد الحكر والربط بينه وبين الوقف والأنظمة المعمول بها في المملكة العربية السعودية ولم تتطرق إلى ما أريد الكتابة عنه وهو حال التسوية في نزع الحكر أو تغير سعره أو تعطله، فليس بين الرسالتين تشابه.

11-. نزع الملكية الخاصة وأحكامها في الفقه الإسلامي، للباحث: فهد بن عبد الله العمري، وهي رسالة دكتوراه، مقدمة لقسم الفقه، بكلية الشريعة بالرياض، بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، لعام 1424هـ، وعند النظر في الرسالة نجد أنها تتكلم عن مباحث لم أتطرق إليها في رسالتي فهي تتحدث عن نزع الملكية من حيث التأصيل وضوابط المصلحة والتعزير بالمال والنزع لقضاء الدين ونحوها، بينما ما أريد الكتابة فيه يتكلم عن طرق تقييم العقار والنزاع في تقييم العقار المنزوع وآليات التعويض في العقار المنزوع، فكل من الرسالتين تحدث عن مباحث مختلفة.

12-. حق الشفعة محله وسببه، للباحث: سعود بن عبد الله الروقي، وهي رسالة ماجستير، مقدمة لقسم الفقه، بكلية الشريعة والدراسات الإسلامية بمكة المكرمة، بجامعة الملك عبد العزيز، لعام 1398هـ، وعند النظر فيها تبين أنها تتكلم عن تأصيل حق الشفعة، وتشترك مع رسالتي في شفعة العقار، لكن هي تحدثت عن هل يشفع في العقار المقسوم؟ وهل تقع الشفعة في الجوار؟ فهي دراسة تأصيلية، بينما ما أريد الكتابة فيه يتكلم عن الدعاوى التي تدخل تحت هذا العموم ولم يتطرق له في الرسالة من حيث شفعة الشركاء والمنافع العامة والمساهم والمزاد العقاري، فهي مختلفة عن تلك الرسالة في الأصل والصور المطروحة.

بما تميزت الرسالة:

تميزت الرسالة بأمور عدة من أهمها:

1-... أنها الرسالة الوحيدة التي جمعت دعاوى العقار في مؤلف واحد.

2-... أن الباحث في طرحه للمباحث يتطرق لها على أنها دعوى عقارية، وفي هذا زيادة على التأصيل الفقهي من حيث الجواز وعدمه، من توضيح صاحب الحق وما يترتب على ذلك والمخارج الفقهية لذلك الأمر، فهي معينة للقضاة والمهتمين بالشأن العقاري.

3-... أن مباحث ومسائل الرسالة جمعت من الواقع المعاصر من خبراء العقار وجمع من قضاة المحاكم العامة، فهي مسائل مستجدة وحديثة، ويقوم الباحث في دراسة مسائلها بالنظر في التراث الفقهي الزاخر الممتد عبر القرون، والمسائل التي سبق دراستها إنما هي كالقاعدة التي يبنى عليها وليست مقصودة بذاتها.

4-... أن الرسالة تميزت بالضوابط والقواعد الفقهية التي تضبط دعاوى العقار.

منهج البحث:

ومنهجي في البحث[1] كما يلي:

1-... تصور المسألة المراد بحثها تصورًا دقيقًا قبل بيان حكمها.

2-... إذا كانت المسألة من مواضع الاتفاق فسأذكر حكمها بالدليل مع توثيق هذا الاتفاق من مظانه المعتبرة.

3-... إذا كانت المسألة من مواضع الخلاف بين أهل العلم فسأتبع ما يلي:

أ-       تحرير محل الخلاف إذا كانت بعض صور المسألة محل خلاف، وبعضها محل الاتفاق.

ب-    أذكر الأقوال في المسألة وأبين من قال بها من أهل العلم، ويكون عرض الخلاف حسب الاتجاهات الفقهية.

ج-     الاقتصار على المذاهب الفقهية المعتبرة من العناية بذكر ما تيسر الوقوف عليه من أقوال السلف الصالح، إن تيسر ذلك.

د-      توثيق الأقوال من مصادرها الأصلية.

هـ-    استقصاء أدلة الأقوال مع بيان وجه الدلالة.

و-      الترجيح مع بيان سببه، وذكر ثمرة الخلاف إن وجدت.

4-... أقوم بإيراد تطبيقات قضائية في ثنايا البحث.

5-... سأعتمد بإذن الله على أمهات المصادر والمراجع الأصلية في التحرير والتوثيق والتخريج، وذلك على النحو التالي:

أ-       إذا استفدت من مرجع من المراجع فإن كنت قد نقلت منه بالنص فإني أضع النص بين علامتي التنصيص، ثم أشير في الحاشية إلى المرجع الذي نقلت منه النص، وفي حال التصرف البسيط ولو كان قليلًا فإن الإشارة إلى المرجع يكون مبتدأ بكلمة (انظر) أو (راجع) من غير وضع النص المستفاد بين علامتي تنصيص.

ب-    عند ذكر المرجع لأول مرة فإني أذكر اسم الكتاب أولًا، ثم المؤلف، ثم دار النشر ومكان الطبع، ثم الطبعة، وتاريخ الطباعة إن وُجد، ثم الجزء والصفحة.

ج-     إذا تكرر ذكر الكتاب مرة أخرى وكان في الصفحة نفسها فإني أكتفي بقولي: (المرجع السابق) ثم أذكر الجزء والصفحة، أما إن كان في صفحة أخرى فإني أكتفي بذكر اسم الكتاب والجزء والصفحة فقط دون تكرار لمعلومات الكتاب.

6-... التركيز على موضوع البحث دون استطراد قدر المستطاع، وإن استلزم الأمر ذلك فسأختصر اختصارًا غير مخل.

7-... اجتناب الأقوال الشاذة في المسائل.

8-... ترقيم الآيات وعزوها لسورها مضبوطة بالشكل.

9-... تخريج الأحاديث من مصادرها الأصلية وإثبات الكتاب والباب والجزء والصفحة، وتبيين ما ذكره أهل الشأن في درجتها إن لم تكن في الصحيحين أو أحدهما. فإن كانت كذلك فسأكتفي بالتخريج منهما.

10­- تخريج الآثار من مصادرها الأصلية والحكم عليها إن تيسر ذلك من كتب التخريج المعتمدة.

11-. توثيق المعاني من معاجم اللغة المعتمدة وتكون الإحالة عليها بالمادة والجزء والصفحة.

12-. العناية بقواعد اللغة العربية والإملاء وعلامات الترقيم، وأما علامات التنصيص للقرآن الكريم فسأضعها بين قوسين بهذا الشكل ﴿ ﴾، وللأحاديث الشريفة هذا الشكل « »، وأما الآثار فستكون بهذا الشكل ( )، وأما النقول وأقوال العلماء فستكون بهذا الشكل ( ).

13-. الترجمة للأعلام غير المشهورين بإيجاز وذلك بذكر اسم العَلَم ونسبه، وتاريخ وفاته، والعِلم الذي اشتهر به، وأهم مؤلفاته إن وجدت.

14-. إذا ورد ذكر أماكن وقبائل أو فرق أو أشعار أو غير ذلك أضع فهارس خاصة لها إن كان لها من العدد ما يستدعي ذلك.

15-. ذكر أهم النتائج والتوصيات في ختام البحث.

16-. إتباع الرسالة بالفهارس المتعارف عليها وهي:

أ-       فهرس الآيات القرآنية.

ب-    فهرس الأحاديث والآثار.

ج-     فهرس الأعلام.

د-      فهرس المراجع والمصادر.

هـ-    فهرس الموضوعات.

خطة البحث:

جعلتها في مقدمة وتمهيد وبابين وخاتمة وفهارس، على النحو التالي:

المقدمة وفيها:

1-... الاستهلال.

2-... أهمية الموضوع وأسباب اختياره.

3-... أهداف الدراسة.

4-... الدراسات السابقة.

5-... منهج البحث.

6-... خطة البحث.

التمهيد.

وفيه ستة مباحث:

المبحث الأول: في حقيقة الدعوى العقارية.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في تعريف الدعوى العقارية.

المطلب الثاني: في المراد بالدعوى العقارية.

المبحث الثاني: في أنواع العقار.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في الأرض.

المطلب الثاني: في البناء.

المطلب الثالث: في الزرع.

المبحث الثالث: في طرق تملك العقار.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في الإحياء.

المطلب الثاني: في الإقطاع.

المبحث الرابع: في أسباب تملك العقار.

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: في المعاوضة.

المطلب الثاني: في الإرث.

المطلب الثالث: في التبرع.

المطلب الرابع: في الحيازة

المبحث الخامس: في النزاعات الواردة على العقار دراسة فقهية.

المبحث السادس: في الآثار الاقتصادية المترتبة على ضبط دعاوى العقار.

الباب الأول: في الدعاوى العقارية وآثارها والأحكام الفقهية المترتبة عليها.

وفيه خمسة فصول:

الفصل الأول: في دعاوى توثيق العقار (الشهر العقاري).

وفيه خمسة مباحث:

المبحث الأول: في حالات ملاك العقار.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: فيمن بيده العين.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في حقيقة من بيده العين.

الفرع الثاني: في توجيه الدعوى.

المطلب الثاني: في وجود الصك النظامي وعدمه.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في وجود الصك النظامي.

الفرع الثاني: في عدم وجود الصك النظامي.

المبحث الثاني: في الحالات التي ترد على بناء العقار.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في البناء على أرض غير مملوكة بصك نظامي.

المطلب الثاني: في الشراكة في الأرض والانفراد في البناء.

المطلب الثالث: في الانفراد في الأرض والمشاركة في البناء.

المبحث الثالث: في البيوع غير الموثقة.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في المخالفة للأنظمة.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في مدى صحة العقد مع مخالفة النظام.

الفرع الثاني: في الاحتجاج بمخالفة الأنظمة أمام الغير.

المطلب الثاني: في الصورية في قضايا العقار.

وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: في بيع الوفاء في العقار.

الفرع الثاني: في إخفاء الملك.

الفرع الثالث: في التحايل على الأنظمة الحكومية.

الفرع الرابع: في التدليس على شركات التمويل.

المبحث الرابع: في النزاع بين الجهات الحكومية على توثيق العقار.

وفيه خمسة مطالب:

المطلب الأول: في الإفراغ من دون موقع مع وجود صك.

المطلب الثاني: في إفراغ العقارات التي يتعذر تطبيقها لعدم وجود معلم ثابت.

المطلب الثالث: في العقارات التي عليها إقطاع أو إحياء سابقان للملك.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في إذا سبق الإقطاع للملك.

الفرع الثاني: في إذا سبق الإحياء للملك.

الفرع الثالث: في اجتماع الإحياء والإقطاع.

المطلب الرابع: في إفراغ العقارات التي يوجد فيها تداخل مع إقطاعات أخرى.

المطلب الخامس: في الخطأ في تطبيق المواقع.

المبحث الخامس: في صكوك العقار.

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: في الورقة العرفية.

المطلب الثاني: في الورقة الرسمية غير الصك المعروف.

المطلب الثالث: في صك إنهاء الخصومة مع عدم إثبات الملكية.

المطلب الرابع: في ادعاء الشراء مع عدم وجود ما يثبت ذلك.

الفصل الثاني: في دعاوى عين العقار.

وفيه خمسة مباحث:

المبحث الأول: في تداخل الملكيات في العقار.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في الأرض المتعرجة.

المطلب الثاني: في الزيادة في الطوابق في عمارات شقق التمليك.

المبحث الثاني: في العقار المعار.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في جحد العقار المعار.

المطلب الثاني: في عدم الوفاء في رد العقار المعار.

المطلب الثالث: في أخذ الأجرة على حبس المنفعة.

المبحث الثالث: في عقار الحرم.

وفيه ستة مطالب:

المطلب الأول: في التفريق بين مكة والمدينة والحرم والمشاعر.

المطلب الثاني: في خصائص عقار الحرم.

المطلب الثالث: في تملك عقار الحرم.

المطلب الرابع: في أخذ الأجرة على تأجير مساكن الحرم.

المطلب الخامس: في الإقطاع في الحرم.

المطلب السادس: في الإحياء في الحرم.

المبحث الرابع: في ارتفاق العقار.

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: في مساييل العقار.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في حدود المساييل.

الفرع الثاني: في الزيادة على المساييل أو النقص منها.

المطلب الثاني: في الطريق.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في حدود الطريق.

الفرع الثاني: في الإحداث في الطريق.

الفرع الثالث: في حق المرور على الطريق.

المطلب الثالث: في ملك ما في بطن الأرض.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في استخراج المعادن.

الفرع الثاني: في بيع ماء الأرض.

المطلب الرابع: في الخدمات العامة المشتركة في الشقق والطوابق.

وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: في الحقوق المشتركة والحقوق الخاصة.

الفرع الثاني: في كيفية تقسيم الحقوق والخدمات.

الفرع الثالث: فيمن يملك حق الخدمات المشتركة.

الفرع الرابع: في تطوير الخدمات المشتركة.

المبحث الخامس: في شفعة العقار.

وفيه سبعة مطالب:

المطلب الأول: في تعريف الشفعة.

المطلب الثاني: في الشركاء في العقار.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في شراء أحد الشركاء.

الفرع الثاني: في شراء الأجنبي.

المطلب الثالث: في شفعة المنافع العامة.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في تعريف المنافع العامة.

الفرع الثاني: في المشتري جهة حكومية أخرى.

الفرع الثالث: في المشتري جهة معنوية ذات نفع عام.

المطلب الرابع: في شفعة الجوار.

وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: في الشفعة في جوار الأرض.

الفرع الثاني: في الشفعة في جوار المسكن.

الفرع الثالث: في الشفعة في جوار الشقق.

الفرع الرابع: في الشفعة في جوار الطوابق.

المطلب الخامس: في شفعة المساهم.

المطلب السادس: في الشفعة في المزاد العقاري.

المطلب السابع: في التنازل عن شفعة العقار.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: إذا كان المشترون للحق المشفوع مجموعة.

الفرع الثاني: في الرجوع عن تنازل الحق المشفوع.

الفصل الثالث: في دعاوى التعدي على العقار.

وفيه أربعة مباحث:

المبحث الأول: في إتلاف العقار.

وفيه مطلبان:

المطلب الثاني: في إتلاف العقار من الأفراد.

المطلب الثاني: في إتلاف العقار من ولي الأمر.

المبحث الثاني: في الإحداث في العقار.

وفيه خمسة مطالب:

المطلب الأول: في البناء في كامل ملك الغير بطريق الخطأ.

المطلب الثاني: في البناء في بعض ملك الغير بطريق الخطأ.

المطلب الثالث: في الغرس أو البناء في أرض ظهر استحقاقها للغير.

المطلب الرابع: في الغرس أو البناء في الأرض المؤجرة.

المطلب الخامس: في الغرس أو البناء في الأرض المؤجرة نفعًا عامًّا.

المبحث الثالث: في غصب العقار.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في تعريف الغصب.

المطلب الثاني: في زوائد العقار المغصوب وغلته.

المطلب الثالث: في تعذر رد العقار المغصوب.

المطلب الرابع: في أخذ الأجرة على العقار المغصوب.

المطلب الخامس: في التعويض عن تفويت المصلحة والاعتداء على الملك.

المبحث الرابع: في وضع اليد على ملك الغير بطريق الجهل، أو الخطأ، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في وضع اليد على ملك الغير بطريق الجهل.

المطلب الثاني: في وضع اليد على ملك الغير بطريق الخطأ.

الفصل الرابع: في دعاوى عيوب العقار.

وفيه سبعة مباحث:

المبحث الأول: في العيب في الأصول.

المبحث الثاني: في العيب في البناء.

المبحث الثالث: في العيب في الوثائق.

المبحث الرابع: في العيب بالمجاورة.

المبحث الخامس: في اختلال العقد.

المبحث السادس: في الشريك المستتر في العقار.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في الشريك المؤثر.

المطلب الثاني: في الشريك غير المؤثر.

المبحث السابع: في التدليس في العقار.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في التدليس في البناء.

المطلب الثاني: في التدليس في الملكية.

المطلب الثالث: في التدليس في التصرف لأكثر من شخص.

الفصل الخامس: في التطبيقات القضائية.

الباب الثاني: في القضايا المتعلقة بدعاوى العقار واستثماره والأحكام الفقهية المترتبة عليها.

وفيه ثلاثة فصول:

الفصل الأول: في القضايا المتعلقة بدعاوى العقار.

وفيه ستة مباحث:

المبحث الأول: في قبض العقار.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في صور قبض العقار في العصر الحالي.

المطلب الثاني: في المدد وتأثيرها في دعاوى قبض العقار.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: تغير أسعار العقار.

الفرع الثاني: تغير حال العقار.

المبحث الثاني: في نزع الملكيات العقارية.

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: في صلاحية ولي الأمر في نزع الملكيات العقارية.

المطلب الثاني: في طرق تقييم نزع العقار.

المطلب الثالث: في النزاع في تقييم العقار.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: إذا لم يرض مالك العقار عن مقدار التقييم.

الفرع الثاني: إذا كان مالك الأرض مجهولًا.

الفرع الثالث: إذا نزعت الأرض المستثمرة.

وفيه مسألتان:

المسألة الأولى: في على من يرجع المستثمر إذا لم يكن مالكًا للعقار.

المسألة الثانية: في إذا كانت الأرض المستثمرة ملكًا للدولة.

المطلب الرابع: في آليات التعويض في العقار المنزوع.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: طرق التعويض في العقار المنزوع.

الفرع الثاني: سلب الحرية والتعويض عليها في العقار المنزوع.

المبحث الثالث: في الاختصاص في قضايا العقار.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في الاختصاص النوعي.

المطلب الثاني: في الاختصاص المكاني.

المطلب الثالث: في الاختصاص الدولي.

المبحث الرابع: في الخيار في العقار.

وفيه ستة مطالب:

المطلب الأول: في خيار الغبن في العقار.

المطلب الثاني: في خيار تفريق صفقة العقار.

المطلب الثالث: في خيار رؤية العقار.

المطلب الرابع: في خيار فوات وصف العقار.

المطلب الخامس: في خيار تعذر تسليم العقار.

المطلب السادس: في خيار النقد في العقار.

المبحث الخامس: في عقار ناقص الأهلية.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في عقار القاصر.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: من يملك حق التصرف.

الفرع الثاني: تصرف القاصر في عقاره.

المطلب الثاني: في عقار المفلس.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: إذا كان عقار المفلس عين مال أحد الغرماء.

الفرع الثاني: إذا كان عقار المفلس مرهونًا بدين.

الفرع الثالث: إذا كان عقار المفلس سكنه الخاص.

المبحث السادس: في تحول العقار إلى منقول والعكس.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في تحول العقار إلى منقول.

المطلب الثاني: في تحول المنقول إلى عقار.

الفصل الثاني: في دعاوى استثمار العقار.

وفيه ثمانية مباحث:

المبحث الأول: في الوسيط العقاري.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في أجرة الوسيط العقاري.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في أجرة الوسيط العقاري محددة.

الفرع الثاني: في أجرة الوسيط العقاري غير المحددة.

الفرع الثالث: في أجرة الوسيط العقاري إذا كانت جزءًا من قيمة العقار.

المطلب الثاني: في مسؤولية الوسيط العقاري.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في ضمان الوسيط العقاري.

الفرع الثاني: في تبرئة ذمة الوسيط العقاري.

المبحث الثاني: في حكر العقار واحتكاره.

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: في تعريف حكر العقار واحتكاره.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في تعريف حكر العقار.

الفرع الثاني: في تعريف احتكار العقار.

المطلب الثاني: في التسوية في حكر العقار.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في التسوية في حال نزع العقار المحكر.

الفرع الثاني: في التسوية في حال تغير سعر العقار المحكر.

الفرع الثالث: في التسوية في حال تعطل العقار المحكر.

المطلب الثالث: في تسعير العقار.

المطلب الرابع: في الضرائب والرسوم على العقار.

المبحث الثالث: في العقار المؤجر.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: في عقود إجارة العقار من الباطن.

المطلب الثاني: في الإجارة الاستثمارية.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في عقود الإجارة طويلة الأجل.

الفرع الثاني: في عقود الإجارة قصيرة الأجل.

المطلب الثالث: في الإجارة السكنية.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: في بيع المالك للعقار المؤجر.

الفرع الثاني: في عدم دفع الأجرة من المستأجر.

المبحث الرابع: في العقار المرهون.

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: في إذا كان العقار المرهون سكنًا لمالكه.

المطلب الثاني: في إذا استبدل بالرهن لفظ البيع.

المبحث الخامس: في عربون العقار.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في العربون عند إتمام صفقة العقار.

الفرع الثاني: في العربون عند عدم إتمام صفقة العقار.

الفرع الثالث: في استرجاع عربون العقار.

المبحث السادس: في المساهمات العقارية.

وفيه خمسة مطالب:

المطلب الأول: في صور المساهمات العقارية المعاصرة.

المطلب الثاني: في تصفية المساهمات العقارية.

وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: في تعويض صاحب المساهمة عن أعماله.

الفرع الثاني: في أجرة المصفي.

الفرع الثالث: في عدم القناعة بسعر تصفية العقار.

المطلب الثالث: في الحجز والحارس القضائي على المساهمات العقارية.

المطلب الرابع: في المحاصة في المساهمات العقارية.

المطلب الخامس: في الصلح في المساهمات العقارية.

المبحث السابع: في بيع العقار على الخريطة.

المبحث الثامن: في التمويل بالإجارة الموصوفة في الذمة المنتهية بتمليك العقار.

الفصل الثالث: في التطبيقات القضائية.

الخاتمة: أبين فيها أهم التوصيات والنتائج التي توصلت إليها من الرسالة.

الفهارس العامة، وهي على النحو التالي:

- فهرس الآيات القرآنية.

- فهرس الأحاديث والآثار.

- فهرس الأعلام.

- ثبت المراجع والمصادر.

- فهرس الموضوعات.