سلة المشتريات

حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها

حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها
جديد
حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها
* السعر لا يشمل الضربية.
  • المؤلف: مكتب إبراهيم محمد السياري للمحاماة
35.00 ريال

إصدار علمي يوثِّق وقائع حلقة النقاش التي انعقدت يوم الاثنين  22/11/1441الموافق (31/7/2020م)، عبر الاتصال المرئي، والتي عالجتْ موضوعًا مهمًّا في صناعة سوق التمويل العقاري في المملكة العربية السعودية بهدف تحقيق أهداف رؤية المملكة في رفع نسبة تملّك المواطنين في ضوء توجيهات القيادة الحكيمة من خادم الحرمين الشريفين وسمو ولي عهده الأمين.

ومن أهم محاور هذه الحلقة دراسة علمية أعدها مكتب السياري للمحاماة والاستشارات القانونية، انتهتْ إلى ابتكار حلول شرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها؛ شارك في إعدادها فريق من المختصّين في الشريعة والقانون وصناعة التمويل العقاري وتطوير المنتجات.

كما قدمت مجموعة من التعقيبات المكتوبة من عدد من الفقهاء والمتخصصين في المعاملات المالية الإسلامية، وجرت مناقشات معمّقة ومداخلات من أعضاء اللجان الشرعية للمؤسسات المالية الإسلامية وعدد من الخبراء في الصناعة، أثْرَتْ موضوعَ الحلقة وساهمت في تطويره.

وقد كُوّنت في نهاية الحلقة لجنة صياغة التوصيات من عدد من الباحثين والمعقِّبين والحضور، وانتهت بعد مداولات إلى اعتماد نتائج وتوصيات مهمة جرى توثيقها في نهاية هذا الإصدار، ويجدر بنا الاطلاع عليها.

الكتاب
الترقيم الدولي ISBN978-603-8181-89-8
اللغةالعربية
التجليدكرتوني
نوع الورقشمواة ياباني
عدد الصفحات237
المقاس17 × 24 سم
عدد المجلدات1
الوزن750 جم
رقم الطبعة1
سنة الطبع2021


الحمد لله، والصلاة والسلام على نبينا محمد، وعلى آله وصحبه. 

وبعد:

فمن المعلوم أنَّ النظر في حاجات الناس في تعاملاتهم وتقويمها بما لا يخالف أصول الشريعة وقواعدها - من أرفع المقامات التي ينبغي أن يُوجَّه إليها النظرُ الفقهي المعاصر، فلم يكن دور أهل العلم مقتصرًا على بيان الحكم على الواقع فحسب، وإنما المشاركة في إصلاحه، والتوجيه إلى المخارج المباحة والبدائل المشروعة التي تشهد لها قواعدُ الشريعة وأصولها بالاعتبار، وبها تتحقق حاجات الناس التي لا استقرار لتعاملاتهم بدونها.

وما أيسر على الناظر القول بالتحريم في مسألةٍ يرى فيها وجود مقتضى التحريم؛ إلا أن نفاذ البصيرة يدعو إلى البحث عن المخرج الشرعي؛ حتى لا تتعطل تعاملات الناس، في ظلِّ واقعٍ اشتبكت فيه التعاملات وتعقدت، وصار كثير من الممارسات العملية لها طبيعتها التي إذا لم تراعَ في النظر الفقهي كانت النتيجة آراءً فقهيةً توقع الناس في حرَجٍ تأباه سَماحةُ الشريعة ويُسرها، وليس معنى هذا أن يجنح الناظر إلى التيسير دون ضوابط تضبط مسار الاجتهاد؛ حتى لا ينزلق في منحدرٍ يهوي بالتعاملات إلى مقاصد الحرام وغاياته؛ بل المقصود بذْلُ الوُسْعِ في تلمُّس أسباب المباح، وفي توظيفه لتطوير وابتكار منتجات مالية تجمع الكفاءة المالية، وتستوعب الجوانب الفنية التي لا بد منها لنجاح تلك المنتجات، وقيامها بالوظيفية المالية التي تُرجَى منها.

إن هذا المنهج في النظر والاجتهاد له شواهده الشرعية، فبعد أن ذكر الله تعالى آياتِ تحريم الربا، جاءت آية المدايَنة في قوله تعالى: (يا أيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه).

قال الرازي رحمه الله في تفسيره: (فالله سبحانه وتعالى لمَّا منع الربا في الآية المتقدِّمة أذن في السَّلَم في جميع هذه الآية، مع أن جميع المنافع المطلوبة من الربا حاصلةٌ في السَّلَم، ولهذا قال بعض العلماء: لا لذة ولا منفعة يوصَل إليها بالطريق الحرام إلا وضع الله سبحانه وتعالى لتحصيل مثلِ تلك اللذة طريقًا حلالًا وسبيلًا مشروعًا). اهـ .

ويقول ابن القيِّمِ رحمه الله: (من تأمَّل أسرار الشريعة، وتدبَّر حِكَمها؛ رأى ذلك ظاهرًا على صَفَحات أوامرها ونواهيها، باديًا لمن بصره ثاقب؛ فإذا حرَّم عليهم شيئًا عوّضهم عنه بما هو خير لهم منه وأنفع، وأباح لهم منه ما تدعو حاجتهم إليه؛ ليسهل عليهم تركه، كما حرَّم عليهم بيع الرُّطَب بالتمر، وأباح لهم منه العرايا...، وحرَّم عليهم أكل المال بالمغالبات الباطلة، كالنَّردِ والشِّطْرَنْج وغيرهما، وأباح لهم أكله بالمغالبات النافعة، كالمسابقة، والنِّضال...، وحرَّم عليهم كسب المال بربا النَّسيئة، وأباح لهم كسبه بالسَّلَم...، بالجملة فما حرم عليهم خبيثًا ولا ضارًّا إلا وأباح لهم طيبًا بإزائه أنفع لهم منه، ولا أمرهم بأمر إلا وأعانهم عليه، فوسِعَتْهم رحمتُه، ووسِعَهم تكليفه). اهـ .

وليس أصرحَ في تقريرِ هذا المنهج مما دلَّ عليه هديُ النبي صلى الله عليه وسلم في حديث أبي سعيد الخُدريِّ وأبي هريرة رضي الله عنهما؛ أن رسول الله صلى الله عليه وسلم استعمل رجلًا على خيبَرَ، فجاءهم بتمرٍ جَنيبٍ، فقال: «أكلُّ تَمرِ خَيبَرَ هكذا؟» فقال: إنا لنأخُذُ الصاعَ من هذا بالصاعين، والصاعينِ بالثلاثة، فقال: «لا تفعَلْ، ولكن بِعِ الجَمْعَ بالدراهِمِ، ثم ابتَعْ بالدراهِمِ جَنيبًا» .

وعلى هذا سار الأئمة المجتهدون، ومن تتبَّع فتاويهم يجد وقائعَ كثيرةً كان فيها التوجيهُ إلى المخرج الشرعي بعد تقرير المنع، وقد ذكر ابن القيِّم في: «أعلام الموقعين»، أمثلةً كثيرةً لهذا المنهج، ثم قال: (من فقه المفتي ونُصحِه إذا سأله المستفتي عن شيءٍ فمنعه منه، وكانت حاجتُه تدعوه إليه أن يدُلَّه على ما هو عِوَض له منه، فيسد عليه باب المحظور، ويفتح له باب المباح، وهذا لا يتأتَّى إلا من عالم ناصح مشفِق قد تاجر الله، وعامله بعلمه...، وهذا شأن خُلَفاء الرُّسُل ووَرَثَتِهم من بعدهم، ورأيتُ شيخنا -قدَّس الله روحَه- يتحرَّى ذلك في فتاويه مهما أمكنه، ومن تأمل فتاويه وجد ذلك ظاهرًا فيها، وقد منع النبي صلى الله عليه وسلم بلالًا أن يشتريَ صاعًا من التمر الجيد بصاعين من الرديء، ثم دلَّه على الطريق المباح فقال: «بِعِ الجَمْعَ بالدراهِمِ، ثُمَّ اشترِ بالدراهِمِ جَنيبًا»، فمنعه من الطريق المحرَّم، وأرشده إلى الطريق المباح). اهـ .

وهذا المنهج هو الذي دعا إلى البحث المعاصر والنظر لإيجاد عدد من البدائل الشرعية لمعاملات المؤسسات المالية؛ للاستجابة لمتطلبات الاقتصاد المعاصر، وقد بدى هذا ظاهرًا في قرارات مؤسسات الاجتهاد الفقهي الجماعي، ومنها المجامع الفقهية، والمعايير الشرعية، وأعمال الهيئات الشرعية للمؤسسات المالية الإسلامية.

ومن ذلك البديل الشرعي للتوريق التقليدي -محل هذه الدراسة- لما للتوريق من أثر ماليٍّ مهمٍّ في صناعة التمويل السكني، ومهما قيل في أثره في بعض الأزمات المالية التي مرَّ بها العالم، إلا أن السبب الرئيسَ لتلك الأزمات لا يرجع إلى طبيعة صيغ عقود التمويل محلِّ التوريق، وإنما يرجع إلى التوسع في عمليات التوريق دون وجود إجراءاتٍ رقابية صارمة تضبط التأكد من جودة الأصول وملاءة المدينين، وهذا أمر لا يختلف فيه تداول الديون الناشئة عن القُروض أو المرابحات، عن تداول الأصول المحمّلة بعقود إيجارية استقر فيها الرأي المعاصر على الجواز.

تُقدِّم هذه الدراسةُ مقترحًا لبديل شرعي للتوريق مع بيان تصويره الفني، وذكر المؤيدات الشرعية لهذا البديل، وقبل ذكر البديل، وتصويره، ومؤيداته الشرعية الخاصة؛ يحسن التقديم بمقدمة تتعلَّق بحاجة قطاع التمويل العقاري في المملكة إلى التوريق؛ باعتبارها من المنطلقات الشرعية لضرورة وجود بديل يحقق مقصِدًا من مقاصد الشريعة.

حاجة قطاع التمويل السكني إلى التوريق:

التوريق من أهم أدوات تنشيط قطاع التمويل السكني، فهو يوفِّر السيولة للممولين بأقل التكاليف، وهذا ينعكس على قلة تكاليف التمويل العقاري على المواطنين المستفيدين، كما سيأتي توضيحه في القسم الأول من الدراسة بشأن التصوير الفني للتوريق، وإيجاد الأدوات المشروعة التي تساعد في تسهيل توفير المساكن للمواطنين المستفيدين؛ من أهم ما ينبغي السعيُ إلى تحقيقه؛ لارتباطه بمقصِدٍ حاجيٍّ من المقاصد التي تراعيها الشريعة، فالسكن مما لا بد منه؛ لتقوم حياة الناس؛ ولو لم يراعَ لحصل للناس حرَجٌ ومشقة، ومعلوم أن أكثر المواطنين تقصُرُ قدرتُهم المالية عن توفير المسكن الملائم لأمثالهم إلا بتوسيطٍ من التمويل السكني، فإذا وُجِدت الأدوات التي ينشط بها هذا القطاع؛ كان ذلك سببًا في تسهيل تحقيق هذا المقصِد، فمن الآثار القريبة لذلك: تهيئة السوق لشركات التمويل والبنوك؛ لتقدم تمويلات عقارية للمواطنين بأقل التكاليف الممكنة؛ إذ تتنوع معه مصادر الأموال لشركات التمويل، وتتوفر لديها السيولة التي تتيح لها التوسُّع في منح المواطنين تمويلاتٍ عقاريةً لتوفير المساكن.

ومن المتقرر أن العقود إنما وُجِدت لتحقيق حاجات الناس ومصالحهم، ولم تضعِ الشريعة عقودًا وصيغًا محددة لا يسَعُ الناسَ الخروجُ عنها؛ بل للناس أن يُنشئوا من العقود والصيغ والتعاملات ما تقتضيه مصالحهم، ويسُدُّ حاجاتهم، ما لم يكن في ذلك مخالفة لأصول الشريعة ونصوصها، قال السَّرَخْسيُّ رحمه الله: (حاجة الناس أصلٌ في شرع العقود، فيُشرَع على وجه ترتفع به الحاجة، ويكون موافقًا لأصول الشرع) .

ولأهمية صناعة التوريق واعتبارها جزءًا رئيسًا في منظومة قطاع التمويل العقاري لاستمراره، ودَيْمومته، واستقراره؛ فقد حرَصَ المنظِّم على تنظيمه، فجاء في الفقرة (الثانية) من المادة (الثالثة) من نظام التمويل العقاري الإشارةُ إلى الترخيص لشركة مساهمة مختصة بإعادة التمويل العقاري وَفقًا لاحتياجات السوق، وذكر من مهامِّها الرئيسية: شراء محافظ التمويل من المؤسسات المالية العاملة في مجال التمويل العقاري؛ لغرض توفير السيولة لهم، وتنشيط سوق ثانوية لتداول الأوراق المالية التي يتم توريقها، ثم جاء في المادة (العشرين) من اللائحة أن للشركة في سبيل تحقيق أغراضها الاستحواذ على استحقاقات أي نوع من الالتزامات التمويلية، أو الحقوق المتعلقة بالعقارات السكنية الممولة، والاحتفاظ بها، وإدارتها، ولها أيضًا إصدار أوراق مالية وَفقًا لأحكام نظام السوق المالية. 

وللقيام بهذه المهمة أُسِّست الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري عام 2017م، وقد نصت المادة (التاسعة عشرة) من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري على أن الهدف من شركة إعادة التمويل العقاري هو: (تسهيل تداول حقوق عقود التمويل العقاري في السوق الثانوية، وتسهيل تدفق الأموال إليها، وذلك بغرض:

1- تحقيق النمو والاستقرار في السوق الثانوية للتمويل العقاري.

2- توفير سيولة للسوق الثانوية، وتوفير سُبُل أفضل للممولين العقارين لتمويل تملك المستفيدين للسكن.

3- تعزيز سيولة استثمارات التمويل العقاري، وضمان حسن توزيع رأس المال الاستثماري المخصص للتمويل العقاري بين مختلف المناطق والفئات.

4- القيام بدور الوسيط بين القطاع ومصادر التمويل المحلية والأجنبية).

وهذا كله يحقق هدفًا رئيسًا هو تمكين المواطنين من الاستفادة من فُرَص التمويل العقاري المتوافرة لدى البنوك وشركات التمويل في السوق المحلي الذي يُتوقَّع أن ينموَ من 290 مليار ريال إلى 500 مليار ريال بحلول 2020م؛ ليصل إلى 800 مليار ريال خلال السنوات العشر القادمة.

إن من أكبر الإشكالات الشرعية التي تواجه تنفيذَ هذه المهمة تَوريقَ ديونِ المرابَحة، والتي تمثل نسبةً كبيرة من إجمالي أصول التمويل العقاري، ويُتوقَّع أن تزيد هذه النسبة مقارنة بأصول التمويل العقاري بصيغة الإيجار التمويلي؛ وذلك لعدد من الأسباب، من أهمها: انصراف كثير من المستفيدين من الأفراد عن القبول بعقود الإيجار ذات العائد المتغير؛ لصعوبة التنبؤ بما يجب عليهم الالتزام بدفعه مستقبلًا، والعائد المتغير هو الحافز الرئيس لتطبيق عقود الإيجار التمويلي بالنسبة للبنوك وشركات التمويل؛ لأن الاجتهادَ الفقهيَّ المعاصر قد استقرَّ على القَبول به في الإجارة، ومنعه في عقود البيع الآجل، وإذا لم يجد العائد المتغير في الإجارة القبول المأمول في تمويلات الأفراد؛ فالنتيجة أن عقود التمويل بالمرابحة ستكون هي الأكثر تطبيقًا وانتشارًا.

وإذا كانت ديون المرابحة تمثل النسبة الأكبر من أصول التمويل العقاري، وثبتت الحاجة إلى توريق ديون التمويل العقاري، فالحاجة قائمةٌ إلى إيجاد بديل شرعيٍّ لشراء محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة؛ بما تتحقق به أهداف التوريق المشروعة التي سبقت الإشارة إليها، والأهداف العامة للتوريق التي يهدف المنظِّم إلى تحقيقها؛ حتى تكتمل منظومة التمويل العقاري.

لقد جاءت هذه الدراسة لتقديم محاولة للمواءمة بين المتطلبات الفنية لتوريق محافظ التمويل العقاري وطرح البدائل الشرعية المبتكَرة المناسبة لتوريق هذه المحافظ.

وقد قسمت هذه الدراسة إلى قسمين، وهما: 

القسم الأول: والذي قصد إلى توضيح الصورة الفنية للتوريق، كما هو معمولٌ به في المؤسسات المالية التقليدية، وذلك بعرض الجانب الفني للتوريق في الأنظمة المالية العالمية بالمصطلحات المستخدَمة نفسها دون تصرُّف فيها؛ رغبةً في نقل الصورة الفنية للتوريق على حقيقتها.

وقد انتظم هذا القسم تعريف التوريق، وبيان أنواعه، ونشأته، وأهميته والحاجة الداعية إليه، وبيان طريقة توريق القروض السكنية، متضمنًا بيان أطرافه، والمستندات القانونية المنظمة له، والمتطلبات الأساسية للتوريق، وهيكلة الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية المضمونة، وبيان أنواعها.

وأما القسم الثاني: والذي قصد إلى طرح بدائل شرعية مبتكَرة لتنظيم هذا السوق؛ ليتمكن من العمل بشكل فاعل بما ينسجم مع المتطلبات والشروط الفنية، دون إخلال بأحكام الشريعة، وضوابطها.

وقد تضمن هذا القسم بيان المنطلق الشرعي للبديل المقترح لتوريق محافظ المرابحة، والأسس التي بني عليها البديل المقترح، والذي يتضمن: البديل الشرعي لنقل ملكية الدين النقدي إلى شركة إعادة التمويل، وهيكلة الأوراق المالية التي تصدر مدعومة بهذه الديون بحيث تكون قابلة للتداول.

والله نسأل أن نكون وفقنا في النتائج التي توصلت إليها هذه الدراسة، وبالله التوفيق، ومنه الحول والطول.


الموضوعالصفحة
مقدمة معالي الأستاذ ماجد بن عبد الله الحقيل - وزير الإسكان5
كلمة رئيس فريق الدراسة7
دراسة: «الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها»13
مقدمة15
القسم الأول: التصوير الفني لتوريق القروض العقارية السكنية23
المسألة الأولى: التعريف بالتوريق25
أولًا: المقصود بالتوريق25
ثانيًا: أنواع التوريق26
المسألة الثانية: نشأة التوريق29
أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية من جهة الضمان الحكومي31
المسألة الثالثة: أهمية التوريق والحاجة إليه33
المسألة الرابعة: طريقة توريق القروض السكنية37
النقطة الأولى: الأطراف الرئيسة في التوريق37
النقطة الثانية: المستندات القانونية38
النقطة الثالثة: المتطلبات الأساسية للتوريق39
النقطة الرابعة: مثال على توريق القروض السكنية40
النقطة الخامسة: هيكلة الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية 
                                المضمونة من الحكومة41
النقطة السادسة: أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية43
النقطة السابعة: خصائص توريق القروض السكنية47
القسم الثاني: البديل المقترَح لتوريق محافظ المرابحة51
تمهيد53
المسألة الأولى: المنطلق الشرعي للبديل المقترح لتوريق محافظ المرابحة55
المسألة الثانية: أُسس البديل المقترَح لتوريق محافظ المرابحة59
الأساس الأول: الصيغ الشرعية لشراء محافظ المرابحة60
النَّموذج الأول: شراء محفظة المرابحة مقابل سِلَع60
النَّموذَج الثاني: منح تسهيلات مرابحة مع تسوية (settlement) دين التمويل 
                            على محفظة المرابحة (حوالة)69
الأساس الثاني: البديل الشرعي لإصدار أوراق مالية (صكوك) قائمة على محافظ 
                            المرابحة80
أولًا: تصوير هيكل البديل المقترَح لتداول هذه الصُّكوك81
ثانيًا: التأصيل الفقهي لتداول الصكوك المبنية على محافظ المرابحة في 
         البديل المقترح82
ضابط التبَعِيَّة المؤثرة في تداول الديون دون اعتبار ضوابطه88
النتيجة90
خلاصة الدراسة94
قائمة المصادر والمراجع97
وقائع حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها101
جلسة الافتتاح103
المتحدثون في جلسة الافتتاح105
الجلسة الأولى: عرض الدراسة والتعقيبات117
المتحدثون في الجلسة الأولى119
وقائع الجلسة الثانية173
المتحدثون في الجلسة الثانية175
نتائج وتوصيات حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها225
فهرس الموضوعات235