إلغاء الصكوك العقارية، دراسة تطبيقية مقارنة

مقدمة

إن الحمد لله نحمده ونستعينه، ونعوذ بالله من شرور أنفسنا، ومن سيئات أعمالنا، من يهده الله فلا مضل له، ومن يضلل فلا هادي له، وأشهد ألا إله إلا الله وحده لا شريك له، وأشهد أن محمدًا عبده ورسوله ﷺ، أما بعد:

يقومُ اقتصادُ الدول على عدّة أسسٍ؛ ومنها العقار، فهو القطاع الذي يهتم به كل فرد في المجتمع؛ لاتصاله المباشر بمعيشته، واستقراره وسكن أسرته، قال ابن كثير في تفسير قول الله -عز وجل-: {وَاللَّهُ جَعَلَ لَكُمْ مِنْ بُيُوتِكُمْ سَكَنًا } : (يذكر تبارك وتعالى تمام نعمه على عبيده، بما جعل لهم من البيوت التي هي سكن لهم يأوون إليها، ويستترون بها، وينتفعون بها بسائر وجوه الانتفاع) ، كما أنه مجالُ استثمارٍ مُهِمٍّ للتجار أيضًا، وللمؤسسات والشركات ناهيكَ عن مؤسسات الدولةِ نفسِها.

ولمّا كان للعقار هذه المكانة الاقتصادية؛ فقد كانت مسائلهُ المستجدّة محل عنايةِ الباحثينَ، فلا تكادُ تظهر نازلة، إلا وبادروا لبحثها، وسدِّ فراغها في المكتبات العلمية، ومع تزايد الأخبار التي تنشرها وسائل الإعلام مؤخرًا عن إلغاء بعض الصكوك العقارية، فقد وجدت مناسبة بحث (إلغاء الصكوك العقارية)، وتقديم دراسة علمية تطبيقية مقارنة؛ لإتمام متطلبات الحصول على درجة الدكتوراه في المعهد العالي للقضاء، أتناول فيه بالدراسة الشاملة آليات الإلغاء، وإجراءاته، وآثاره، والجهات المختصة بإصدار قرارات الإلغاء، وأبذل جهدي في إبداء اقتراحات لحل المشكلات الناتجة عن ذلك، مع استقراء المسائل المتصلة بهذا البحث من الجوانب الشرعية والقضائية والنظامية.

أهمية الموضوع:

تبيّن فيما تقدم ما للعقار من مكانة عند كافة شرائح المجتمع؛ لتعلقه بسكنهم ومعيشتهم أو تجارتهم واستثماراتهم؛ ومما يدل على الحجم الاقتصادي للعقار ما جاء في أحد التقارير الاقتصادية المحلية، بأن الصفقات العقارية التي تم تنفيذها خلال عام 2004م، تصل إلى تسعمائة مليار ريال تقريبًا ، كما أن حجم سوق العقار في المملكة يتجاوز (1.3) تريليون ريال .

ويُدرك الجميع بأن العقار يكتسب قيمتَه بوجودِ الصكوكِ السليمةِ التي تسمحُ بتداولهِ واستثمارهِ، وأنهُ يندر أنْ يُقدم أحدٌ على شراءِ العقارِ ذي الصكِّ المعيبِ وهُوَ يعلمُ بِعيبهِ إلّا على سبيلِ المجازفةِ رجاءَ معالجةِ الصكِّ، وإصلاحهِ، أوِ استثمارِ العقارِ حتى رفعِ اليدِ عنهُ ونزعه، كما أن ثمنَ البيعِ -في هذه الحالة-يكونُ متدنيًا جدًّا مقارنةً بالعقاراتِ ذواتِ الصكوكِ السليمة.

والجانبُ الذي ربما تظهرُ معهُ أهميةُ البحثِ أكثر، هُوَ معرفةُ الإجراءاتِ التي تَتّخِذُها الدولةُ لحمايةِ الصكوكِ العقاريةِ، وإبقائها وثيقةً قاطعةً في إثبات التملكِ، والآثارُ المترتبةُ على إلغاءِ الصكوكِ المعيبةِ خاصةً التي تداولتها الأيدي وتتابعتْ عليها الملكيات وتفرعت؛ فلا بد من دراسةٍ شاملةٍ تبحثُ وتؤصلُ المسائلَ الشرعيةَ والنظاميةَ المتعلقةَ بهذا الباب، وبخاصةٍ أن الأنظمةَ التي تتضمن أحكامًا لها صلة بهذا الموضوع قد حصل فيها تغييرٌ من حيث تعيين الجهةِ المختصة بإلغاء الصكوك - ومن لازم ذلك تغير الإجراءات- حيث كان المختص بالإلغاء في بعض الصور محكمة الاستئناف،  ثم أصبح ذلك من اختصاص المحكمة العليا .

أسباب اختيار الموضوع:

- تعلقه بباب المعاملات في كثيرٍ من مسائله، ولا يخفى شرفُ تعلُّمِ ومدارسةِ ما ينفعُ الناسَ في أمورِ دينهم.

- أنه قد عرض لي بعض مسائل هذا البحث في عملي القضائي في المحاكم العامة -سابقًا- ورأيت الحاجة الماسّة لتناول هذا الموضوع بالدراسة العلمية؛ نظرًا لكثرة الإشكالات الناشئة عنه.

- جدّة هذا الموضوع، وأصالته، وحاجة كثير من مسائله للتحرير، وهذا الأمر تأكّد لي بعد زيارة بعض المباشرين لقضايا الإلغاء من أصحاب الفضيلة القضاة في المحكمة العليا، وبعض محاكم الاستئناف، وبعض كتاب العدل المكلفين بفحص الصكوك العقارية.

- أن هذا الموضوع لم يشتهر ويظهر في الإعلام إلا مؤخرًا، وقد كُتِبت فيه عشرات المقالات الصحفية من نواحٍ اقتصادية ونظامية وغيرها؛ فرأيت المبادرة ببحثه ودراسته؛ لما يمثله من أهمية عند الدولة وعند كثير من شرائح المجتمع. 

- اتصاله بمجال دراستي الأكاديمية في قسم السياسة الشرعية بالمعهد العالي للقضاء.

- أن دراسة الموضوع ربما تساهم في التقليل من آثاره السلبية على الاقتصاد، وأمان الصكوك الصادرة من الجهات المختصة في الدولة، كما أنها قد تساهم في إيجاد رؤية شاملة للموضوع من جميع جوانبه.

- عدم وجود بحث يجمع مسائل هذا الموضوع، مما أوجد الرغبة لدي بالمساهمة في خدمة المكتبة العلمية.

أهداف البحث:

1- معرفة التأصيل الشرعي والنظامي لقرار إلغاء الصك العقاري والإجراءات المتخذة من الجهات المختصة لذلك. 

2- النظر في الآثار المترتبة على إلغاء الصكوك العقارية، والموازنة بين الحلول المطروحة لمعالجة مشكلات الإلغاء.

3- معرفة الواقع العملي الذي تسير عليه الجهات المختصة، سواء القضائية، أو غيرها في فحص الصكوك المعيبة، وتصحيحها، أو إلغائها.

4- خدمة المهتمين بهذا الموضوع في جمع شتاته، ومحاولة تأصيله، واستقراء جميع مسائله المهمة.

مشكلة البحث:

يكتسب العقار قيمته بوجود ما يثبت ملكيته، والإثبات النظامي للملكيات يكون بالصكوك الصادرة من الجهة المختصة نظامًا، وقد تصدر بعض الصكوك المعيبة ثم تلغى لاحقًا، وربما كان الصك قد تداولته الأيدي وتتابعت عليه العقود من إجارة، وبيع، ورهن، وغيرها، وهذا كله يعدُّ مثار إشكال لأطراف عدة -كالقاضي، أو كاتب العدل، أو أطراف الدعوى- فبالنسبة للقاضي في محكمة الدرجة الأولى، أو كاتب العدل؛ فإن الإشكال عنده في حصر عيوب الصكوك العقارية المنثورة في كتب الفقه، والأنظمة، ثم إجراء الفحص الدقيق للصكوك التي تعرض عليه؛ للتأكد من سلامتها، وصلاحيتها للإجراء، وبالنسبة لقاضي المحكمة العليا وقاضي الاستئناف؛ فالإشكال لديه -غير حصر العيوب المشار إليه- في تدقيق هذه الصكوك، ومعرفة ما يمكن إصلاح عيبه منها، وتصحيحه، وما لا يمكن تعديله وتكميله، والأهم من ذلك: دراسة الآثار المترتبة على إلغاء الصك العقاري، وموازنة المصالح والمفاسد التي ستنشأ عن أي إجراء يتم على الصك العقاري، وبالنسبة لأطراف الدعوى؛ فالذي يُشْكِلْ لديهم هو معرفة المختص بنظر خصومتهم، ومدى استحقاقهم للتعويض، أو مدى إلحاق المسؤولية بالنسبة لهم؛ ولحداثة هذا الموضوع وعدم سبق بحثه؛ فإن المهتمين به -غير من ذكر- بحاجة لمعرفة الأمور التي تلغى بسببها الصكوك، وإجراءات هذا الإلغاء، وآثاره؛ للمحافظة على سلامة استثماراتهم أو أوقافهم، ونحو ذلك.

كما أن هذا الموضوع، يتطلبُ موازناتٍ واسعةٍ بين المصالح، والمفاسد المترتبة على الإلغاء؛ فالإلغاء يحُدُّ من التزوير المستقبلي في الصكوك العقارية؛ نتيجة الخوف من إقامة دعاوى المسؤولية والضمان؛ كما أنه يحث الجهات ذات العلاقة على تحري الدقة فيما يصدر عنها، ويدفعها لابتكار الإجراءات الدقيقة؛ لمراقبة تلك الوثائق، وكشف أي خللٍ فيها بأسرع وقت. وفي المقابل؛ فإن الإلغاء، وكثرته تهزُّ سمعة الوثائق الرسمية التي تصدر عن الدولة، وتُفقِد الثقة بين المتعاملين بها، مما يُلقي الأثر السيء على سوق العقار وتجارته، وأيضًا تنشأ عن الإلغاء دعاوى كثيرة، نتيجة إقامة دعاوى الضمان بين متداولي الصك العقاري. 

 تساؤلات البحث:

في هذا البحث محاولة للإجابة عن التساؤلات المهمة المتعلقة بموضوع البحث؛ والتي من أهمها:

ماهي الصكوك العقارية؟ ومن يُصدرها؟ وما شروطها؟ وماهي الجهات التي لها سلطة الإلغاء؟ وماهي الإجراءات السابقة لذلك؟ وما الآثار المترتبة على إلغاء الصكوك العقارية؟ وهل يُتظلم من قرارات الإلغاء؟ وماهي إجراءات رفع دعوى المسؤولية والضمان على المتهمين في استصدار الصكوك العقارية المخالفة؟ وما هي الجهة القضائية المختصة بنظر تلك الدعاوى؟

الدراسات السابقة:

من خلال الاطلاع على فهارس المكتبات المركزية؛ كمكتبة الملك فهد الوطنية، ومكتبات الجامعات المحلية التي يوجد لديها أقسام علمية في الفقه أو القضاء أو الأنظمة، لم أجد أي بحث بهذا العنوان، ووجدت بعض البحوث المتصلة ببعض مسائل البحث وليس لها صلة مباشرة في عنوان البحث ولا في مباحثه الرئيسة، وقد رأيت تفصيل الحديث عن أقرب هذه البحوث، والاختصار فيما سواها؛ وبيانها فيما يأتي:

1- بحث بعنوان (نقض الأحكام القضائية)، للباحث الدكتور أحمد بن محمد الخضيري، وهو بحث مقدم لنيل درجة (الدكتوراه) في الفقه عام 1423هـ بكلية الشريعة، وقد جاء هذا البحث في تمهيد وخمسة أبواب، استوفى فيها الباحث المسائل الفقهية المتعلقة بنقض الأحكام القضائية من الناحية النظرية، كما تحدث في بابه الرابع عن إجراءات النقض والآثار الفقهية المترتبة عليه كالقود وضمان الدية من القاضي والشاهدين والمزكين وغيرهم، وفي الباب الخامس تكلم عن تشكيل (مجلس القضاء الأعلى) و(محكمة التمييز) واختصاصهما بالنقض، وبالمقارنة بين الموضوعين يتبين اختلاف هذا البحث عن موضوع الدراسة من أربعة أوجه:

الأول: أن إجراءات إلغاء الصكوك العقارية أفرد لها المنظم موادَّ تختلف عن مواد نقض الأحكام القضائية من عدة جوانب منها:

أ- الصكوك العقارية إثباتات إنهائية يحكمها في إجراءات إصدارها وإلغائها فصل حجج الاستحكام في نظام المرافعات الشرعية ولائحته ، ويحكمها أيضًا لائحة اختصاص كتاب العدل ، ونظام تركيز مسؤوليات القضاء الشرعي ، بينما الأحكام القضائية تكون نتيجة خصومة بين أكثر من طرف ويحكمها باب (طرق الاعتراض على الأحكام) في كل من نظامي المرافعات الشرعية والإجراءات الجزائية ، وربما اشتركت حجج الاستحكام مع الأحكام القضائية في إجراءات الاعتراض عند وجود معارض على إثبات صك الحجة.

ب- الصكوك العقارية بعضها يكون صادرًا من كتابات العدل، وهذه لا تسري عليها إجراءات نقض الأحكام الشرعية، ويهدف هذا البحث إلى دراستها وبيانها.

ت- أن نقض الأحكام القضائية أعم من إلغاء الصكوك العقارية من جهة أسباب النقض؛ فهي لاحدَّ، ولا حصرَ لها، وتختلف باختلاف القضية المنظورة، ونوعها، وأدلتها، بينما أسباب إلغاء الصكوك العقارية ونقضها فمحدودة، ومحصورة، كما أن الإجراءات التي يتم عن طريقها إلغاء الصكوك العقارية أوسع من طرق نقض الأحكام القضائية الأخرى.

الثاني: اقتصر البحث في هذه الدراسة على نقض الأحكام القضائية، ولم أجد الصكوك العقارية أفردت بمسائل تخصها، ويُنبه هنا بأن هناك اتفاقًا في بناء بعض فروع البحث الفقهية على مسائل الولاية في إصدار الأحكام والقرارات.

الثالث: أن البحث فقهي وقد صدر في عام 1423هـ، والجانب النظامي جاء في مسائل يسيرة متفرقة، خصوصًا في البابين الرابع والخامس، كما أن الأنظمة التي صدرت بعد هذا البحث كثيرة: منها نظام القضاء الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/78) وتاريخ 19/9/1428هـ، ونظام المرافعات الشرعية، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار وزير العدل رقم (39933) في 19/5/1435هـ، ولائحة اختصاص كتاب العدل، وقد تغيّر في الأنظمة المذكورة كثير من الإجراءات والاختصاصات.

الرابع: تحدث الباحث عن آثار النقض بعمومها؛ فشمل القود وضمان الدية في حال خطأ القاضي في العقوبة، وفرّع المسائل الفقهية بناء على ذلك؛ بينما في هذا البحث سيكون الحديث -بإذن الله- عن الضمان من جهة الضرر المالي المترتب على إلغاء الصك العقاري المعيب، وكذلك عن كثير من المسائل الفقهية والنظامية المترتبة على الإلغاء ولم يتحدث عنها الباحث.

2- بحث بعنوان (نوازل العقار)، للباحث الدكتور أحمد بن عبد العزيز العميرة، وهو بحث مقدم لنيل درجة (الدكتوراه) في الفقه عام 1430هـ بكلية الشريعة، وقد تحدث الباحث عن بعض أهم نوازل العقار في الفقه الإسلامي واشتمل على تمهيد وستة فصول، أولها في نوازل تملك العقار، والثاني في نوازل تملك الشقق والطوابق، والثالث في نوازل التوثيق العقاري، والرابع في نوازل المساهمات العقارية، والخامس في نوازل زكاة العقار، والسادس في نوازل المشاركة بالوقت، ويختلف هذا البحث عن موضوع الدراسة في جميع المباحث الرئيسة، وإن كان من اتفاق فهو في بعض المسائل العريضة في العقار.

3- بحث بعنوان (الخصومة في تملك العقار)، للباحث الدكتور عمر بن علي الحمد، وهو بحث مقدم لنيل درجة (الدكتوراه) في السياسة الشرعية عام 1435هـ بالمعهد العالي للقضاء، وقد تحدث الباحث عن الخصومة في تملك العقار في الفقه والنظام، وقسّم البحث إلى تمهيد، وثلاثة أبواب الأول في إجراءات المنازعة في تملك العقار قبل رفع الدعوى، والثاني في الخصومة في تملك العقار أمام المحكمة المختصة، والثالث في سلطات القاضي ووسائل الإثبات في دعوى تملك العقار والحكم فيها وتنفيذه، وتشترك بعض المسائل المذكورة في الباب الثاني من هذا البحث مع بعض الفروع الفقهية المذكورة في مبحث عيوب الصك العقاري، وهي الإحياء بعد منع ولي الأمر؛ على خلافٍ بينهما في زاوية البحث فأحدهما ينظر لخصومة طرفين على محل ممنوع تملكه نظامًا، والثاني ينظر لإلغاء صك بسبب صدوره على مكان ممنوع من غير خصومة سابقة.

وأخيرًا، أود أن أبيّن أن الصك العقاري له إجراءات مختلفة عن غيره من الوثائق، سواء من جهة إصداره، أو نقضه، وإلغائه؛ ولذلك أفردت له تنظيمات خاصة تتناسب مع وضعه الفقهي والنظامي؛ وبسبب هذا الاختلاف، فإن مسائله البحثية ستكون مختلفة أيضًا عن الوثائق الأخرى من إثباتات وصكوك خصومة.

4- بحث بعنوان (ملكية الأراضي في الشريعة الإسلامية)، للباحث الدكتور محمد بن علي سعيد آل سميح، وهو بحث مقدم لنيل درجة (الدكتوراه) في الفقه المقارن عام 1402هـ بالمعهد العالي للقضاء.

5- بحث بعنوان (الاستثمار العقاري في الفقه الإسلامي)، للباحث عبد المحسن يوسف الخرافي، وهو بحث مقدم لنيل درجة (الماجستير) في قسم الدراسات العليا (الاقتصاد الإسلامي) عام 1409هـ، بجامعة أم القرى.

6- بحث بعنوان (بيع العقار وتأجيره في الفقه الإسلامي)، للباحث الدكتور عدلان بن غازي الشمراني  وهو بحث مقدم لنيل درجة (الدكتوراه) في الفقه عام 1410هـ، بكلية الشريعة.

7- بحث بعنوان (أحكام استثمار الأراضي في الفقه والنظام)، للباحث الدكتور علي بن محمد الحاج، وهو بحث مقدم لنيل درجة (الدكتوراه) في السياسة الشرعية عام 1422هـ، بالمعهد العالي للقضاء.

8- بحث بعنوان (الضوابط الفقهية المتعلقة بالعقار)، للباحث ماجد بن بلال شربة، وهو بحث تكميلي لنيل درجة (الماجستير) في السياسة الشرعية عام 1425هـ، بالمعهد العالي للقضاء.

9- بحث بعنوان (الفروق بين العقار والمنقول في باب المعاملات)، للباحث حمود بن عبد الله المسعر، وهو بحث تكميلي لنيل درجة (الماجستير) في الفقه المقارن عام 1425هـ، بالمعهد العالي للقضاء.

10- بحث بعنوان (أحكام المساهمات العقارية وتطبيقاتها القضائية)، للباحث وحيد بن عبد الله آل عبد القادر، وهو بحث تكميلي لنيل درجة (الماجستير) في الفقه المقارن عام 1425هـ، بالمعهد العالي للقضاء.

11- بحث بعنوان (الأحكام الفقهية لخدمات المكاتب العقارية)، للباحث زياد بن عبد المحسن العجيان، وهو بحث تكميلي لنيل درجة (الماجستير) في الفقه المقارن عام 1427هـ، بالمعهد العالي للقضاء.

12- بحث بعنوان (أحكام الاستيلاء المؤقت على العقار للمنفعة العامة)، للباحث عبد الله بن عبد العزيز الشهوان، وهو بحث تكميلي لنيل درجة (الماجستير) في السياسة الشرعية عام 1432هـ، بالمعهد العالي للقضاء.

ويُلحظ من خلال عناوين هذه البحوث، أنه لا صلة مباشرة لها بعنوان بحثي، وإن كنت سأفيد منها في بعض الجوانب.

منهج البحث:

أولًا: أساليب البحث: 

التزمت في بحثي بما يناسبه من الأساليب الآتية:

1- الأسلوب التأصيلي؛ بإرجاع كل رأي أو مسألة إلى أصولها، وتوثيق المعلومة من مواردها. 

2- أسلوب المقارنة بين المذاهب الفقهية، وبينها وبين الأنظمة المحلية والدولية - فيما يلزم.

3- الأسلوب التحليلي، الذي يقتضي: تقسيم الكل إلى أجزاء ورد الشيء إلى عناصره وتفكيك رموزه وغوامضه. 

ثانيًا: إجراءات البحث:

في إعداد البحث، اتبعت الخطوات الآتية: 

1- المقارنة بين الفقه، والنظام، مبتدئًا بما يقتضيه البحث بالنظام أولًا، ثم الفقه.

2- ذكر التطبيقات القضائية التي تتطلبها الدراسة -متى ما وجدت- وذلك بعرض القرار، أو الحكم القضائي، أو شاهده -ما أمكن- تحت المسألة التي تناسبه حسب تقسيمات مسائل البحث، سواء كان ذلك فيما يتعلق بالأحكام الصادرة من محاكم الدرجة الأولى، أو محاكم الاستئناف، أو المحكمة العليا، مع تناول تلك التطبيقات بما تحتاجه من تحليل يتبين به ما عليه العمل والاجتهاد القضائي.

3- توثيق النصوص، والمنقولات من مصادرها، وتوثيق الآراء، والأفكار، ونسبتها إلى أصحابها.

4- عزو الآيات القرآنية الكريمة، وتخريج الأحاديث، والآثار من دواوينها مع الحكم عليها، فإن كان الحديث مخرجًا في الصحيحين، أو أحدهما، اكتفيت بهما عن غيرهما.

5- العناية بالمسائل الخلافية؛ بتحرير محل الخلاف، وسببه أولًا، ثم ذكر الأقوال بأدلتها، ومناقشتها، ثم الترجيح.

6- ترجمة الأعلام غير المشهورين.

7- التزام علامات الترقيم المتعارف عليها.

8- الالتزام بالخطة المعتمدة من القسم المختص.

9- وضع خاتمة في نهاية البحث تتضمن نتائج البحث والتوصيات المناسبة.

10- عمل الفهارس اللازمة، إضافة لفهرس خاص بالكلمات والمصطلحات القضائية الواردة في البحث. 

11- إخراج البحث، وطباعته، وفق تعليمات القسم، والنموذج المعتمد. 

12- بيان وجه الدلالة من الأدلة مع التوثيق. 

13- اتباع التوثيق العلمي في التهميش. 

14- الالتزام بمناهج البحث العلمي، ومن ضمنها ما ذكر.

خطة البحث:

يتكون هذا البحث من مقدمة، وفصل تمهيدي، وثلاثة أبواب، وخاتمة:

أما المقدمة:

فتشتمل على مدخل للبحث وعنوانه، وأهميته، وأسباب اختياره، وأهدافه، ومشكلة البحث، وتساؤلاته، والدراسات السابقة حول الموضوع، ومنهج البحث، وخطته، وبيان الصعوبات التي واجهت الباحث، وشُكْرٍ.

وأما الفصل التمهيدي:

فجاء بعنوان: التعريف بمفردات العنوان والفرق بين إلغاء الصكوك ونقضها. 

وفيه خمسة مباحث:

المبحث الأول: التعريف بمفردات عنوان البحث. 

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: تعريف الإلغاء.

المطلب الثاني: تعريف الصكوك.

المطلب الثالث: تعريف العقار.

المطلب الرابع: تعريف إلغاء الصكوك العقارية.

المبحث الثاني: الفرق بين إلغاء الصكوك، ونقضها. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: المقصود بنقض الصك.

المطلب الثاني: الفرق بين إلغاء الصك ونقض الصك.

المبحث الثالث: أسباب الملك الشرعي للعقار.

المطلب الأول: أسباب تملك العقار الأصلية. 

وفيه ثلاثة فروع: 

الفرع الأول: إحياء المَوات.

وينقسم إلى خمس مسائل.

الفرع الثاني: الإقطاع، وينقسم إلى ست مسائل.

الفرع الثالث: الفيء والغنيمة، وينقسم إلى أربع مسائل.

المطلب الثاني: أسباب تملك العقار الفرعية.

وفيه خمسة فروع:

الفرع الأول: الميراث.

الفرع الثاني: الصدقة.

الفرع الثالث: المعاوضات.

الفرع الرابع: الهبة.

الفرع الخامس: الوصية.

المبحث الرابع: توثيق ملكية العقار.

وفيه تمهيد وثلاثة مطالب:

المطلب الأول: نبذة تاريخية مختصرة عن توثيق ملكية العقار.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: نبذة تاريخية مختصرة عامة عن توثيق ملكية العقار.

الفرع الثاني: نبذة تاريخية مختصرة عن توثيق ملكية العقار في المملكة العربية السعودية.

المطلب الثاني: الأصل الشرعي لتوثيق ملكية العقار.

المطلب الثالث: الواقع التطبيقي المعاصر لتوثيق ملكية العقار في المملكة العربية السعودية.

وفيه فرعان:

الفرع الأول: الجهات المختصة بتوثيق ملكية العقار.

الفرع الثاني: إجراءات التوثيق لملكية العقار. 

المبحث الخامس: أنواع الصكوك العقارية.

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: أنواع الصكوك العقارية باعتبار حجيتها في التملك.

المطلب الثاني: أنواع الصكوك العقارية باعتبار مُصدرها.

المطلب الثالث: أنواع الصكوك العقارية باعتبار سبب التملك.

الباب الأول: الأحكام العامة للصكوك العقارية. 

وفيه ثلاثة فصول:

الفصل الأول: شروط الصكوك العقارية وصور إلغائها. 

وفيه مبحثان:

المبحث الأول: شروط الصكوك العقارية. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الشروط الشكلية للصكوك العقارية.

المطلب الثاني: الشروط الموضوعية للصكوك العقارية.

المبحث الثاني: صور إلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الإلغاء الصوري للصكوك العقارية. 

المطلب الثاني: الإلغاء الحقيقي للصكوك العقارية. 

الفصل الثاني: أسباب إلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه تمهيد ومبحثان:

التمهيد: المقصود بأسباب إلغاء الصكوك العقارية.

المبحث الأول: أسباب إلغاء الصكوك العقارية في النظام. 

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: الخلل في تطبيق الإجراءات اللازمة في النظام.

المطلب الثاني: صدور الصك العقاري من غير مختص.

المطلب الثالث: صدور الصك العقاري بناء على بيانات ليست صحيحة.

المبحث الثاني: أسباب إلغاء الصكوك العقارية في الفقه. 

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: صدور صك لأرض ليست منفكة عن الملك والاختصاص.

المطلب الثاني: التملك في مكان ممنوع.

المطلب الثالث: عدم تحقق الإحياء.

المطلب الرابع: إصدار صك لإقطاع لا يُقدرُ على إحيائه.

الفصل الثالث: إمضاء الصكوك العقارية المعيبة المتداولة في النظام والفقه. 

وفيه تمهيد ومبحثان:

التمهيد: المقصود بإمضاء الصكوك العقارية المعيبة المتداولة.

المبحث الأول: إمضاء الصكوك العقارية المعيبة المتداولة في النظام. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: إمضاء ولي الأمر للصكوك العقارية المعيبة المتداولة في النظام.

المطلب الثاني: إمضاء المحكمة المختصة للصكوك العقارية المعيبة المتداولة في النظام.

المبحث الثاني: إمضاء الصكوك العقارية المعيبة المتداولة في الفقه.

الباب الثاني: الجهات المختصة بفحص وإلغاء الصكوك العقارية وإجراءات فحص وإلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه تمهيد وفصلان:

الفصل الأول: الجهات المختصة بفحص وإلغاء الصكوك العقارية والطعن في أحكام الإلغاء. 

وفيه مبحثان:

المبحث الأول: الجهات المختصة بفحص وإلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الجهات المختصة بفحص الصكوك العقارية.

المطلب الثاني: الجهات المختصة بإلغاء الصكوك العقارية.

المبحث الثاني: الطعن في أحكام إلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: مدى قابلية أحكام إلغاء الصكوك العقارية للطعن.

المطلب الثاني: الجهة المختصة بنظر الطعن.

المطلب الثالث: إجراءات الطعن في أحكام وقرارات إلغاء الصكوك العقارية.

الفصل الثاني: إجراءات فحص وإلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه مبحثان:

المبحث الأول: إجراءات فحص الصكوك العقارية. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: آلية إحالة الصكوك العقارية للجان الفحص.

المطلب الثاني: إجراءات فحص الصكوك العقارية ورفعها للجهات المختصة لإلغائها.

المبحث الثاني: إجراءات إلغاء الصكوك العقارية المعيبة. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: إجراءات إلغاء الصكوك العقارية المعيبة الصادرة من المحاكم.

المطلب الثاني: إجراءات إلغاء الصكوك العقارية المعيبة الصادرة من كتابات العدل.

الباب الثالث: آثار إلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه فصلان:

الفصل الأول: الآثار المترتبة على إلغاء الصكوك العقارية. 

وفيه مبحثان:

المبحث الأول: الآثار المترتبة على إلغاء الصكوك العقارية في النظام. 

وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: سحب الصك العقاري.

المطلب الثاني: التهميش على الصك وضبطه وسجله بالإلغاء.

المطلب الثالث: حجية البيّنات الصحيحة المذكورة في الصك الملغى. 

المطلب الرابع: إلغاء الصك العقاري لا يعني إبطال التملك.

المبحث الثاني: الآثار المترتبة على إلغاء الصكوك العقارية في الفقه. 

وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: حكم رد العقار المغصوب لمالكه.

المطلب الثاني: استرداد العقار من غير غاصبه.

المطلب الثالث: حكم أجرة العقار فترة الغصب.

الفصل الثاني: أطراف المسؤولية عن إلغاء الصك العقاري. 

وفيه أربعة مباحث:

المبحث الأول: مسؤولية متداولي الصك العقاري المعيب. 

وفيه مطلبان: 

المطلب الأول: مسؤوليةُ بائعِ العقارِ المعيبِ صكُّهُ.

المطلب الثاني: مسؤولية مشتري العقارِ المعيب صكه.

المبحث الثاني: مسؤولية مُصدر الصك العقاري المعيب. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

المطلب الأول: مسؤولية القاضي مُصدر الصك العقاري المعيب.

المطلب الثاني: مسؤولية كاتب العدل مُصْدِر الصك العقاري المعيب.

المبحث الثالث: مسؤولية جهة الإدارة عن الصك العقاري الملغى. 

وفيه تمهيد ومطلبان:

المطلب الأول: حكم تضمين جهة الإدارة في النظام.

المطلب الثاني: حكم تضمين جهة الإدارة في الفقه.

المبحث الرابع: الجهة المختصة برفع دعوى المسؤولية والجهة المختصة بنظرها. 

وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الجهة المختصة برفع دعوى المسؤولية. 

المطلب الثاني: الجهة المختصة بنظر دعوى المسؤولية.

الخاتمة: وتشتمل على أهم نتائج البحث والتوصيات.

الفهارس العامة: وتشتمل على فهرس للآيات، وفهرس للأحاديث والآثار، وفهرس للأعلام، وفهرس للألفاظ والمصطلحات القضائية، وفهرس للمصادر والمراجع، وفهرس للموضوعات. 

وبعد: 

فأشكره سبحانه على تمام نعمته، وكمال منته، وأحمده على تيسيره وتوفيقه، فله الحمد في الأولى والآخرة، وأسأله سبحانه أن يجعل ما كتبته خالصًا لوجهه الكريم.

وليس من الوفاء ألا أدعو لوالديّ اللذين رحلا عن الدنيا، بعد أن ربّيا فأحسنا، وأدّبا فما قصَّرا، اللهم أشركهما في أجر ما كتبت، وارحمهما برحمتك الواسعة، واجعلهما من ورثة جنة النعيم.

ثم إنه لا يشكر الله من لا يشكر الناس؛ فأشكر كل من كان عونًا لي في إتمام هذا البحث بهذه الصورة، -سواء برأي أو تطبيق أو إفادة- وأخص مشرف الرسالة فضيلة شيخي الدكتور/ علي بن راشد الدبيان، الذي أكرمني بقبول الإشراف والتوجيه على هذا البحث، وتفضّل عليّ بتوجيهاته، وبذل من وقته الكثير؛ ليخرج البحث بهذه الصورة، وفتح قلبه وداره للطلبة، ولم يبخل عليّ بعلمٍ، ولا توجيه، وأثني بالشكر لفضيلة الأستاذ الدكتور/ عارف بن صالح العلي، الذي كان مرشدًا لي واستشرته في هذا الموضوع، فوجَّهني بما يقوّم خطة البحث، ويظهرها بالمظهر المناسب، وشهادةً لله فقد كانا قدوة لي في حسن الخلق، ومحبة نفع الناس، فأسأل الله أن يبارك في علمهما، وأعمالهما، وأعمارهما، وأن يمدهما بتوفيقه، إنه جواد كريم.

وأختم بشكر جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية على ما تقوم به من جهود في خدمة العلم وطلابه، وأخص المعهد العالي للقضاء ممثلًا بقسم السياسة الشرعية، الذي تخرجت منه، واستفدت من أساتذته، وعلومه، ومقرراته.

هذا جهد المقلّ بذلت فيه وسعي وجهدي، مع قِصر باعٍ، وقلّة زاد، فأستغفر الله من كل خطأٍ وزللٍ وتقصير، وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين، وآخر دعوانا أن الحمد لله رب العالمين.