
الدليل الشرعي للتمويل العقاري
* السعر لا يشمل الضربية.
- المؤلف: أمانة الهيئة الشرعية لبنك البلاد
19.00 ريال
دليل إرشادي عملي لعملاء التمويل ووسطـاء العقــار، يفيد منه موظفو المؤسسات التمويلية ومُلَّاك العقـار.
يُعنى الدليل ببيان الأحكام الشرعية لجملة من مسائل التمويل العقاري التي يكثر عنها السؤال وتمـس إليهـا الحاجة؛ بسبب عدم انضبـاط بعـض الممارسـات فـي السوق العقارية بالضوابـط الشرعيـة، مما قد يوقع المتعامل في المحظور، لا سيما أنه لا سبيل لغالـب الناس اليوم إلى تملُّك المساكن إلا عن طريـق التمويـل.
الكتاب | |
الترقيم الدولي ISBN | 978-603-8100-80-6 |
اللغة | العربية |
التجليد | غلاف |
نوع الورق | شمواة ياباني |
عدد الصفحات | 80 |
المقاس | 17 × 24 سم |
عدد المجلدات | 1 |
الوزن | 300 جم |
رقم الطبعة | 1 |
سنة الطبع | 2015 |
قرار الهيئة الشرعية | 8 |
المقدمــة | 11 |
تمهيد | 17 |
التعريف بالمرابحة (البيع بالتقسيط) | 19 |
التعريف بالإجارة التمويلية | 21 |
أبرز الفروق بين المرابحة والإجارة التمويلية | 24 |
الفصل الأول: مسائل مشتركة بين المرابحة والإجارة التمويلية | 25 |
المرحلة الأولى: قبل شراء البنك للعقار | 27 |
المواعدة الملزمة بين العميل والبنك | 27 |
المفاهمة المبدئية بين العميل والبنك قبل شراء البنك للعقار | 28 |
الحصول على تمويل باسم قريب أو صديق | 28 |
اشتراط تحويل الراتب قبل شراء البنك للعقار | 30 |
اشتراط إيداع مبلغ محدد قبل شراء البنك للعقار | 31 |
اشتراط ضمانات لسداد الدين قبل شراء البنك للعقار | 31 |
اشتراط البنك تحميل العميل رسوم تقييم العقار والرسوم الإدارية | 32 |
عرض العقار مضمنًا مبلغ السعي | 32 |
عرض العقار بأعلى من قيمته الحقيقية | 33 |
عرض العقار بأقل من قيمته الحقيقية | 34 |
المرحلة الثانية: شراء البنك للعقار وتمويله للعميل | 37 |
شراء البنك للعقار بخيار الشرط | 37 |
التوقيع عن أحد أطراف التمويل | 37 |
بيع العقار لأكثر من مشترٍ في الوقت نفسه | 38 |
تمويل العقار للعميل قبل إفراغه باسم البنك | 39 |
أثر دفع الثمن في تملك البنك للعقار | 39 |
اشتراط تحميل العميل مصروفات التقاضي والتحصيل | 40 |
اشتراط حلول الأقساط المؤجلة عند التأخر عن سداد أقساط التمويل | 40 |
اشتراط الإعفاء من الدين حال الوفاة | 41 |
المرحلة الثالثة: بعد تمويل العقار للعميل | 43 |
أثر تضامن أكثر من عميل في تمويل واحد | 43 |
الفصل الثاني: المرابحة (البيع بالتقسيط) | 45 |
المرحلة الأولى: قبل شراء البنك للعقار | 47 |
المرابحة في عقار يملكه العميل | 47 |
المرابحة في عقار يملك العميل حصة فيه | 47 |
إفراغ العقار باسم قريب أو صديق لغرض المرابحة في العقار | 48 |
المرابحة في عقار اشتراه العميل وسدد لمالكه جزءًا من الثمن | 49 |
المرابحة في عقار اشتراه العميل ودفع لمالكه عربون شراء | 50 |
المرابحة في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ حجز العقار | 51 |
المرابحة في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ إثبات الجدية | 52 |
المرابحة في عقار دفع فيه العميل سعيَ المكتب العقاري | 52 |
فسخ عقد العميل مع مالك العقار لغرض المرابحة في العقار | 53 |
شراء العميل من البنك عقارًا بالمرابحة قبل شراء البنك | 54 |
المرحلة الثانية: شراء البنك للعقار وبيعه للعميل | 57 |
اشتراط البراءة من العيوب الخفية في مرابحة العقار | 57 |
اشتراط التأمين والصيانة على عميل مرابحة العقار | 58 |
اشتراط غرامات التأخير في سداد دين مرابحة العقار | 58 |
التزام البنك في المرابحة بقبول السداد المبكر وحسم بعض الثمن المؤجل | 58 |
المرحلة الثالثة: بعد بيع العقار للعميل | 61 |
بيع العقار المرهون | 61 |
نقل دين عقار ممول بالمرابحة من بنك لآخر | 62 |
العيوب في العقار الممول بالمرابحة | 62 |
الفصل الثالث: الإجارة التمويلية | 65 |
المرحلة الأولى: قبل شراء البنك للعقار | 67 |
اختلاف الأجرة في الإجارة التمويلية عن الإجارة التشغيلية | 67 |
الإجارة التمويلية لعقار يملكه العميل | 67 |
الإجارة التمويلية لعقار يملك العميل حصة فيه | 68 |
إفراغ العقار باسم قريب أو صديق لغرض الإجارة التمويلية | 69 |
الإجارة التمويلية في عقار اشتراه العميل وسدد لمالكه جزءًا من الثمن | 69 |
الإجارة التمويلية في عقار اشتراه العميل ودفع لمالكه عربون شراء | 70 |
الإجارة التمويلية في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ حجز العقار | 70 |
الإجارة التمويلية في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ إثبات الجدية | 71 |
الإجارة التمويلية في عقار دفع فيه العميل سعيَ المكتب العقاري | 71 |
استئجار العميل من البنك إجارة تمويلية قبل شراء البنك للعقار | 72 |
المرحلة الثانية: شراء البنك للعقار وتأجيره للعميل | 73 |
ربط الأجرة بمؤشر (الأجرة المتغيرة) في الإجارة التمويلية | 73 |
اشتراط البراءة من عيوب العقار في الإجارة التمويلية | 74 |
اشتراط التأمين والصيانة على عميل الإجارة التمويلية | 74 |
اشتراط غرامات التأخير في سداد دين الإجارة التمويلية | 75 |
التزام البنك بقبول التملك المبكر وحسم بعض الأجرة المستقبلية | 76 |
المرحلة الثالثة: بعد إيجار العقار للعميل | 77 |
نقل دين عقار ممول بالإجارة من بنك لآخر | 77 |
عيوب العقار أثناء مدة الإجارة التمويلية | 78 |
الأجرة أثناء تعطل منفعة العقار في الإجارة التمويلية | 78 |
تعديلات العميل في العقار المؤجر إجارة تمويلية | 79 |
المقدمة
الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين، نبينا محمد، وعلى آله وصحبه أجمعين.
أما بعد:
فقد جاءت أحكام الشريعة الإسلامية لتنظيم شؤون الخلق في العبادات والمعاملات والأخلاق، ومن ذلك ما يتعلق بالمال واكتسابه وإنفاقه، قال ﷺ: «لا تزول قدما عبد يوم القيامة حتى يسأل عن عمره فِيمَ أفناه، وعن علمه فيم فعل، وعن ماله من أين اكتسبه وفيم أنفقه، وعن جسمه فيم أبلاه» .
ومن يسر الشريعة أن جعلت الأصل في المعاملات الحل والإباحة، فاستوعب هذا الأصل كثيرًا من مستجدات العقود قديمًا وحديثًا، وحصلت به التوسعة في معاملات الناس. وفي مقابل الحلال الكثير، منعت الشريعة عددًا من المعاملات والبيوع؛ لما فيها من الضرر والمفسدة، كبيوع الربا والجهالة والغرر والظلم وأكل أموال الناس بالباطل.
وعند التطبيق في واقع البيوع المعاصرة، يظهر أن ثمة مسائل تتردد بين الطرفين، طرف أصل الإباحة وطرف البيوع الممنوعة، فتحتاج إلى تجلية حكم الشرع فيها؛ لإلحاقها بأصل الإباحة أو إخراجها منه، ومن هذه المسائل ما يتعلق بالتمويل العقاري. من هذا المنطلق، أعدت أمانة الهيئة الشرعية هذا الكتاب ليكون دليلًا يعنى ببيان الأحكام الشرعية لجملة من مسائل التمويل العقاري التي يكثر عنها السؤال، وتمس إليها الحاجة بسبب عدم انضباط بعض الممارسات العقارية بالأحكام الشرعية، مما يوقع المتعامل في الحرام أو في حماه؛ وإن كان لا يعلم. وتزداد الحاجة والأهمية إذا عُلم أنه لا سبيل لغالب الناس اليوم إلى تملك المساكن إلا بولوج باب التمويل والديون. فلعل هذا الدليل يسد بعض الحاجة.
اقتصرت مسائل الدليل على صيغتين من صيغ التمويل العقاري؛ لكونهما الأكثر انتشارًا وتطبيقًا لدى المؤسسات التمويلية، وهما: صيغة المرابحة للآمر بالشراء، وتسمى عند بعض المؤسسات التمويلية بيع التقسيط؛ وصيغة الإجارة التمويلية، وتسمى بأسماء مختلفة أشهرها الإجارة مع الوعد بالتمليك، والإجارة المنتهية بالتمليك، والإجارة مع التمليك اللاحق. والعبرة بحقائق العقود ومعانيها لا بألفاظها ومبانيها. ونظرًا إلى أن كلتا هاتين الصيغتين تُنشئ دينًا في ذمة المشتري أو المستأجر، فيجدر التنبيه إلى أن الشارع الحكيم كره التوسع في الديون ورغّب في إبراء الذمم، قال ﷺ: «نفس المؤمن معلقة بدَيْنه حتى يقضى عنه» . وأباح من الديون ما كان لحاجة أو مصلحة راجحة، وكان طريق الحصول عليه والتصرف فيه مشروعًا، مع العزم على الوفاء، بل إن الرسول ﷺ بشّر من كان عازمًا على الوفاء وأنذر من كان خلاف ذلك، فقال: «من أخذ أموال الناس يريد أداءها أدى الله عنه، ومن أخذها يريد إتلافها أتلفه الله» .
يخاطب الدليل أصالة المكاتب العقارية والوسطاء وعملاء التمويل، ويفيد منه موظفو المؤسسات التمويلية وملاك العقار. وقد روعي في إعداده الاختصار والمباشرة، واستعمال مصطلحات السوق العقارية، وتجاوز المناقشات العلمية؛ إذ محلها الدراسات الفقهية المتخصصة. وجدير بالذكر أن في عرض مسائل الدليل شيئًا من التكرار، اقتضته الرغبة في إتاحة قراءة أي مسألة باستقلال عن أخواتها.
يمكن عرض دور أمانة الهيئة الشرعية في إعداد هذا الدليل في الخطوات الآتية:
1- جمع أهم مسائل التمويل العقاري في بنك البلاد، بالرجوع إلى سجلات إدارة أمانة الهيئة الشرعية، وإدارة الرقابة الشرعية؛ وما فيها من حالات عملية. من هذه الحالات خمسون حالة حظيت بدراسة معمقة، وتضمنت التواصل المباشر مع العملاء وملاك العقار والوسطاء العقاريين، لتوصيف الواقعة واستظهار دوافع كل طرف وتحرير محل النزاع؛ للوصول إلى الحكم الشرعي.
2- التواصل مع عدد من المختصين في الهيئات الشرعية الأخرى؛ لإضافة المسائل التي يرون أهميتها.
3- جمع المادة العلمية المتعلقة بهذه المسائل مما صدر عن الهيئة الشرعية لبنك البلاد.
4- إعداد خطة الدليل ومنهجية عرض مسائله وأحكامها.
5- استكتاب فضيلة الشيخ د. عبدالله بن صالح السيف، عضو هيئة التدريس بجامعة الملك سعود، وهو أحد المختصين الشرعيين في التمويل العقاري؛ لإعداد مسودة الدليل في ضوء ما سبق.
6- عقد حلقة نقاش يوم الأربعاء 3 محرم 1435- 6 نوفمبر 2013 لمناقشة مسودة الدليل الأولى وتقويمها وإنضاجها، وقد حضر الحلقة عدد من المهتمين بالتمويل العقاري، من شرعيين وعقاريين ومصرفيين، وأسماء الحضور -من غير بنك البلاد- مرتبة هجائيًّا كالآتي:
الشيخ بدر بن محمد السليمان، مكتب السليمان العقاري.
الشيخ سليمان بن صالح الراشد، مصرف الإنماء.
الشيخ عادل بن عبدالرحمن الرميح، مصرف الراجحي.
الأستاذ عبد الإله بن صالح المهيلب، شركة المهيلب العقارية.
الشيخ د. عبد العزيز بن محمد الناصر، المعهد العالي للقضاء.
الشيخ عبد الله بن عبدالرحمن الجمهور، مصرف الراجحي.
الشيخ د. عبد الله بن صالح السيف، جامعة الملك سعود.
الشيخ د. عبد الله بن إبراهيم الناصر، جامعة الملك سعود.
الأستاذ علي بن عبدالرحمن السنان، شركة الازدهار العقارية.
الشيخ فيصل بن عبدالله الشريف، مصرف الراجحي.
وقد أثرى الحضور حلقة النقاش بالملحوظات والمقترحات القيمة، شكلًا ومضمونًا. ثم طورت أمانة الهيئة الشرعية مسودة الدليل في ضوء نتائج الحلقة.
7- تقسيم مسائل الدليل إلى ثلاثة فصول: فصل للمسائل المشتركة بين صيغتي المرابحة والإجارة التمويلية، وفصل للمرابحة، وفصل للإجارة التمويلية. وكل واحد من هذه الفصول مقسم إلى ثلاث مراحل: مرحلة ما قبل شراء البنك للعقار، ومرحلة شراء البنك للعقار وتمويله للعميل، ومرحلة ما بعد عقد تمويل العقار للعميل. وهذا التقسيم ظاهر في فهرس الدليل.
8- عرض مسودة الدليل على اللجنة التحضيرية، وقد أجرت عليها العديد من التعديلات.
9- عرض مسودة الدليل النهائية على الهيئة الشرعية، وقد أجرت عليها الهيئة جملة من التعديلات، ثم أصدرت قرارًا بالموافقة، والتوصية بالطباعة والتوزيع.
وتجدر الإشارة إلى أمرين:
الأول: أن الرأي صدر في معظم مسائل الدليل بإجماع أعضاء الهيئة الشرعية، وفي بعضها بالأغلبية مع إثبات وجهات النظر المخالفة في محاضر الاجتماعات.
والثاني: أن هذه المسائل متفاوتة وضوحًا وغموضًا، وسهولة وتعقيدًا، ومنها ما هو بحاجة لمزيد عناية وتحرير من أهل العلم والقضاة والمنظمين؛ لتستقر الأحكام الشرعية في السوق العقارية، وتنضبط ممارستها، وتضيق دائرة الخلاف؛ إذ لا يكفي المتعامل في السوق العمل باجتهاده في مسألة لها آثار متعدية إلى أطراف أخرى لا توافقه على ذلك الاجتهاد، فالعميل والوسيط والمؤسسة التمويلية والجهات القضائية والإشرافية والتنظيمية كلهم مكونات لسوق واحدة يكمل بعضُها بعضَها الآخر.
والمؤمَّل أن تجتمع نخبة تمثل كل هذه الأطراف؛ للوصول إلى رؤية متكاملة، ولعل هذا الدليل خطوة في طريق تحقيق تلك الرؤية.
هذا هو الجهد، ومن الله يستمد العون والتوفيق، وصلى الله على سيدنا محمد، وعلى آله وصحبه وسلم.
أمين الهيئة الشرعية
Shareia@BankAlbilad.com