سلة المشتريات

الدليل الشرعي للتمويل العقاري

الدليل الشرعي للتمويل العقاري
الدليل الشرعي للتمويل العقاري
* السعر لا يشمل الضربية.
  • المؤلف: أمانة الهيئة الشرعية لبنك البلاد
19.00 ريال
  دليل إرشادي عملي لعملاء التمويل ووسطـاء العقــار، يفيد منه موظفو المؤسسات التمويلية ومُلَّاك العقـار.
  يُعنى الدليل ببيان الأحكام الشرعية لجملة من مسائل التمويل العقاري التي يكثر عنها السؤال وتمـس إليهـا الحاجة؛ بسبب عدم انضبـاط بعـض الممارسـات فـي السوق العقارية بالضوابـط الشرعيـة، مما قد يوقع المتعامل في المحظور، لا سيما أنه لا سبيل لغالـب الناس اليوم إلى تملُّك المساكن إلا عن طريـق التمويـل.
الكتاب
الترقيم الدولي ISBN978-603-8100-80-6
اللغةالعربية
التجليدغلاف
نوع الورقشمواة ياباني
عدد الصفحات80
المقاس17 × 24 سم
عدد المجلدات1
الوزن300 جم
رقم الطبعة1
سنة الطبع2015
قرار الهيئة الشرعية8
المقدمــة11
تمهيد17
التعريف بالمرابحة (البيع بالتقسيط)19
التعريف بالإجارة التمويلية21
أبرز الفروق بين المرابحة والإجارة التمويلية24
الفصل الأول: مسائل مشتركة بين المرابحة والإجارة التمويلية25
المرحلة الأولى: قبل شراء البنك للعقار27
المواعدة الملزمة بين العميل والبنك27
المفاهمة المبدئية بين العميل والبنك قبل شراء البنك للعقار28
الحصول على تمويل باسم قريب أو صديق28
اشتراط تحويل الراتب قبل شراء البنك للعقار30
اشتراط إيداع مبلغ محدد قبل شراء البنك للعقار31
اشتراط ضمانات لسداد الدين قبل شراء البنك للعقار31
اشتراط البنك تحميل العميل رسوم تقييم العقار والرسوم الإدارية32
عرض العقار مضمنًا مبلغ السعي32
عرض العقار بأعلى من قيمته الحقيقية33
عرض العقار بأقل من قيمته الحقيقية34
المرحلة الثانية: شراء البنك للعقار وتمويله للعميل37
شراء البنك للعقار بخيار الشرط37
التوقيع عن أحد أطراف التمويل37
بيع العقار لأكثر من مشترٍ في الوقت نفسه38
تمويل العقار للعميل قبل إفراغه باسم البنك39
أثر دفع الثمن في تملك البنك للعقار39
اشتراط تحميل العميل مصروفات التقاضي والتحصيل40
اشتراط حلول الأقساط المؤجلة عند التأخر عن سداد أقساط التمويل40
اشتراط الإعفاء من الدين حال الوفاة41
المرحلة الثالثة: بعد تمويل العقار للعميل43
أثر تضامن أكثر من عميل في تمويل واحد43
الفصل الثاني: المرابحة (البيع بالتقسيط)45
المرحلة الأولى: قبل شراء البنك للعقار47
المرابحة في عقار يملكه العميل47
المرابحة في عقار يملك العميل حصة فيه47
إفراغ العقار باسم قريب أو صديق لغرض المرابحة في العقار48
المرابحة في عقار اشتراه العميل وسدد لمالكه جزءًا من الثمن49
المرابحة في عقار اشتراه العميل ودفع لمالكه عربون شراء50
المرابحة في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ حجز العقار51
المرابحة في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ إثبات الجدية52
المرابحة في عقار دفع فيه العميل سعيَ المكتب العقاري52
فسخ عقد العميل مع مالك العقار لغرض المرابحة في العقار53
شراء العميل من البنك عقارًا بالمرابحة قبل شراء البنك54
المرحلة الثانية: شراء البنك للعقار وبيعه للعميل57
اشتراط البراءة من العيوب الخفية في مرابحة العقار57
اشتراط التأمين والصيانة على عميل مرابحة العقار58
اشتراط غرامات التأخير في سداد دين مرابحة العقار58
التزام البنك في المرابحة بقبول السداد المبكر وحسم بعض الثمن المؤجل58
المرحلة الثالثة: بعد بيع العقار للعميل61
بيع العقار المرهون61
نقل دين عقار ممول بالمرابحة من بنك لآخر62
العيوب في العقار الممول بالمرابحة62
الفصل الثالث: الإجارة التمويلية65
المرحلة الأولى: قبل شراء البنك للعقار67
اختلاف الأجرة في الإجارة التمويلية عن الإجارة التشغيلية67
الإجارة التمويلية لعقار يملكه العميل67
الإجارة التمويلية لعقار يملك العميل حصة فيه68
إفراغ العقار باسم قريب أو صديق لغرض الإجارة التمويلية69
الإجارة التمويلية في عقار اشتراه العميل وسدد لمالكه جزءًا من الثمن69
الإجارة التمويلية في عقار اشتراه العميل ودفع لمالكه  عربون شراء70
الإجارة التمويلية في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ حجز العقار70
الإجارة التمويلية في عقار دفع فيه العميل لمالكه مبلغ إثبات الجدية71
الإجارة التمويلية في عقار دفع فيه العميل سعيَ المكتب العقاري71
استئجار العميل من البنك إجارة تمويلية قبل شراء البنك للعقار72
المرحلة الثانية: شراء البنك للعقار وتأجيره للعميل73
ربط الأجرة بمؤشر (الأجرة المتغيرة) في الإجارة التمويلية73
اشتراط البراءة من عيوب العقار في الإجارة التمويلية74
اشتراط التأمين والصيانة على عميل الإجارة التمويلية74
اشتراط غرامات التأخير في سداد دين الإجارة التمويلية75
التزام البنك بقبول التملك المبكر وحسم بعض الأجرة المستقبلية76
المرحلة الثالثة: بعد إيجار العقار للعميل77
نقل دين عقار ممول بالإجارة من بنك لآخر77
عيوب العقار أثناء مدة الإجارة التمويلية78
الأجرة أثناء تعطل منفعة العقار في الإجارة التمويلية78
تعديلات العميل في العقار المؤجر إجارة تمويلية79
المقدمة
الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين، نبينا محمد، وعلى آله وصحبه أجمعين.
أما بعد:
فقد جاءت أحكام الشريعة الإسلامية لتنظيم شؤون الخلق في العبادات والمعاملات والأخلاق، ومن ذلك ما يتعلق بالمال واكتسابه وإنفاقه، قال ﷺ: «لا  تزول قدما عبد يوم القيامة حتى يسأل عن عمره فِيمَ أفناه، وعن علمه فيم فعل، وعن ماله من أين اكتسبه وفيم أنفقه، وعن جسمه فيم أبلاه» .
ومن يسر الشريعة أن جعلت الأصل في المعاملات الحل والإباحة، فاستوعب هذا الأصل كثيرًا من مستجدات العقود قديمًا وحديثًا، وحصلت به التوسعة في معاملات الناس. وفي مقابل الحلال الكثير، منعت الشريعة عددًا من المعاملات والبيوع؛ لما فيها من الضرر والمفسدة، كبيوع الربا والجهالة والغرر والظلم وأكل أموال الناس بالباطل.
وعند التطبيق في واقع البيوع المعاصرة، يظهر أن ثمة مسائل تتردد بين الطرفين، طرف أصل الإباحة وطرف البيوع الممنوعة، فتحتاج إلى تجلية حكم الشرع فيها؛ لإلحاقها بأصل الإباحة أو إخراجها منه، ومن هذه المسائل ما يتعلق بالتمويل العقاري. من هذا المنطلق، أعدت أمانة الهيئة الشرعية هذا الكتاب ليكون دليلًا يعنى ببيان الأحكام الشرعية لجملة من مسائل التمويل العقاري التي يكثر عنها السؤال، وتمس إليها الحاجة بسبب عدم انضباط بعض الممارسات العقارية بالأحكام الشرعية، مما يوقع المتعامل في الحرام أو في حماه؛ وإن كان لا يعلم. وتزداد الحاجة والأهمية إذا عُلم أنه لا سبيل لغالب الناس اليوم إلى تملك المساكن إلا بولوج باب التمويل والديون. فلعل هذا الدليل يسد بعض الحاجة.
اقتصرت مسائل الدليل على صيغتين من صيغ التمويل العقاري؛ لكونهما الأكثر انتشارًا وتطبيقًا لدى المؤسسات التمويلية، وهما: صيغة المرابحة للآمر بالشراء، وتسمى عند بعض المؤسسات التمويلية بيع التقسيط؛ وصيغة الإجارة التمويلية، وتسمى بأسماء مختلفة أشهرها الإجارة مع الوعد بالتمليك، والإجارة المنتهية بالتمليك، والإجارة مع التمليك اللاحق. والعبرة بحقائق العقود ومعانيها لا  بألفاظها ومبانيها. ونظرًا إلى أن كلتا هاتين الصيغتين تُنشئ دينًا في ذمة المشتري أو المستأجر، فيجدر التنبيه إلى أن الشارع الحكيم كره التوسع في الديون ورغّب في إبراء الذمم، قال ﷺ: «نفس المؤمن معلقة بدَيْنه حتى يقضى عنه» . وأباح من الديون ما كان لحاجة أو مصلحة راجحة، وكان طريق الحصول عليه والتصرف فيه مشروعًا، مع العزم على الوفاء، بل إن الرسول ﷺ بشّر من كان عازمًا على الوفاء وأنذر من كان خلاف ذلك، فقال: «من أخذ أموال الناس يريد أداءها أدى الله عنه، ومن أخذها يريد إتلافها أتلفه الله» .
يخاطب الدليل أصالة المكاتب العقارية والوسطاء وعملاء التمويل، ويفيد منه موظفو المؤسسات التمويلية وملاك العقار. وقد روعي في إعداده الاختصار والمباشرة، واستعمال مصطلحات السوق العقارية، وتجاوز المناقشات العلمية؛ إذ محلها الدراسات الفقهية المتخصصة. وجدير بالذكر أن في عرض مسائل الدليل شيئًا من التكرار، اقتضته الرغبة في إتاحة قراءة أي مسألة باستقلال عن أخواتها.
يمكن عرض دور أمانة الهيئة الشرعية في إعداد هذا الدليل في الخطوات الآتية:
1- جمع أهم مسائل التمويل العقاري في بنك البلاد، بالرجوع إلى سجلات إدارة أمانة الهيئة الشرعية، وإدارة الرقابة الشرعية؛ وما فيها من حالات عملية. من هذه الحالات خمسون حالة حظيت بدراسة معمقة، وتضمنت التواصل المباشر مع العملاء وملاك العقار والوسطاء العقاريين، لتوصيف الواقعة واستظهار دوافع كل طرف وتحرير محل النزاع؛ للوصول إلى الحكم الشرعي.
2- التواصل مع عدد من المختصين في الهيئات الشرعية الأخرى؛ لإضافة المسائل التي يرون أهميتها.
3- جمع المادة العلمية المتعلقة بهذه المسائل مما صدر عن الهيئة الشرعية لبنك البلاد.
4- إعداد خطة الدليل ومنهجية عرض مسائله وأحكامها.
5- استكتاب فضيلة الشيخ د. عبدالله بن صالح السيف، عضو هيئة التدريس بجامعة الملك سعود، وهو أحد المختصين الشرعيين في التمويل العقاري؛ لإعداد مسودة الدليل في ضوء ما سبق.
6- عقد حلقة نقاش يوم الأربعاء 3 محرم 1435- 6 نوفمبر 2013  لمناقشة مسودة الدليل الأولى وتقويمها وإنضاجها، وقد حضر الحلقة عدد من المهتمين بالتمويل العقاري، من شرعيين وعقاريين ومصرفيين، وأسماء الحضور -من غير بنك البلاد- مرتبة هجائيًّا كالآتي:
الشيخ بدر بن محمد السليمان، مكتب السليمان العقاري.
الشيخ سليمان بن صالح الراشد، مصرف الإنماء.
الشيخ عادل بن عبدالرحمن الرميح، مصرف الراجحي.
الأستاذ عبد الإله بن صالح المهيلب، شركة المهيلب العقارية.
الشيخ د. عبد العزيز بن محمد الناصر، المعهد العالي للقضاء.
الشيخ عبد الله بن عبدالرحمن الجمهور، مصرف الراجحي.
الشيخ د. عبد الله بن صالح السيف، جامعة الملك سعود.
الشيخ د. عبد الله بن إبراهيم الناصر، جامعة الملك سعود.
الأستاذ علي بن عبدالرحمن السنان، شركة الازدهار العقارية.
الشيخ فيصل بن عبدالله الشريف، مصرف الراجحي.
وقد أثرى الحضور حلقة النقاش بالملحوظات والمقترحات القيمة، شكلًا ومضمونًا. ثم طورت أمانة الهيئة الشرعية مسودة الدليل في ضوء نتائج الحلقة.
7- تقسيم مسائل الدليل إلى ثلاثة فصول: فصل للمسائل المشتركة بين صيغتي المرابحة والإجارة التمويلية، وفصل للمرابحة، وفصل للإجارة التمويلية. وكل واحد من هذه الفصول مقسم إلى ثلاث مراحل: مرحلة ما قبل شراء البنك للعقار، ومرحلة شراء البنك للعقار وتمويله للعميل، ومرحلة ما بعد عقد تمويل العقار للعميل. وهذا التقسيم ظاهر في فهرس الدليل.
8- عرض مسودة الدليل على اللجنة التحضيرية، وقد أجرت عليها العديد من التعديلات.
9- عرض مسودة الدليل النهائية على الهيئة الشرعية، وقد أجرت عليها الهيئة جملة من التعديلات، ثم أصدرت قرارًا بالموافقة، والتوصية بالطباعة والتوزيع.
وتجدر الإشارة إلى أمرين:
الأول: أن الرأي صدر في معظم مسائل الدليل بإجماع أعضاء الهيئة الشرعية، وفي بعضها بالأغلبية مع إثبات وجهات النظر المخالفة في محاضر الاجتماعات.
والثاني: أن هذه المسائل متفاوتة وضوحًا وغموضًا، وسهولة وتعقيدًا، ومنها ما هو بحاجة لمزيد عناية وتحرير من أهل العلم والقضاة والمنظمين؛ لتستقر الأحكام الشرعية في السوق العقارية، وتنضبط ممارستها، وتضيق دائرة الخلاف؛ إذ لا يكفي المتعامل في السوق العمل باجتهاده في مسألة لها آثار متعدية إلى أطراف أخرى لا  توافقه على ذلك الاجتهاد، فالعميل والوسيط والمؤسسة التمويلية والجهات القضائية والإشرافية والتنظيمية كلهم مكونات لسوق واحدة يكمل بعضُها بعضَها الآخر. 
والمؤمَّل أن تجتمع نخبة تمثل كل هذه الأطراف؛ للوصول إلى رؤية متكاملة، ولعل هذا الدليل خطوة في طريق تحقيق تلك الرؤية.
هذا هو الجهد، ومن الله يستمد العون والتوفيق، وصلى الله على سيدنا محمد، وعلى آله وصحبه وسلم.
أمين الهيئة الشرعية

Shareia@BankAlbilad.com