نوازل العقار، دراسة فقهية تأصيلية لأهم قضايا العقار المعاصرة

مقدمة

إن الحمد لله نحمده ونستعينه ونستهديه، ونعوذ بالله من شرور أنفسنا وسيئات أعمالنا، من يهده الله فهو المهتدي، ومن يضلل فلا هادي له، وأشهد أن محمدًا عبد  الله ورسوله، صلى الله عليه وعلى آله وسلم.

 أما بعد...

فلما كان من متطلبات الحصول على درجة الدكتوراه في الفقه الإسلامي تقديم رسالة علمية متخصصة، اجتهدت في البحث عن موضوع يجمع بين الجدة والأصالة، ومن خلال المشاركة في بعض الندوات والملتقيات التي تتحدث عن العقار وأحكامه وبعض مشكلاته، ظهرت لي الحاجة إلى بحث قضايا العقار ومسائله الجديدة، وأهمية دراسة أحكامه، وما يعرض للمتعاملين فيه من مشكلات، فاخترت أن يكون موضوع بحثي (نوازل العقار) :

أهمية الموضوع:

1- ما يمثله العقار من أهمية للمجتمع، فمع حاجة الناس للسكنى أصبح العقار أحد طرق الاستثمار، بل ومن أهمها، وأكثرها انتشارًا، وأمنًا عند بعض التجار.

2- كثرة النوازل المتعلقة بالعقار مع الانفتاح التجاري على العالم، وكثرة المتعاملين في سوق العقار، وتعدد صور الاستثمار العقاري. 

3- قلة الكتابات والدراسات الفقهية المتخصصة في أحكام العقار فضلًا عن نوازله، كما سيتضح من خلال ذكر الدراسات السابقة.

4- تظلم مجموعة من المستثمرين من ضياع حقوقهم في المساهمات العقارية؛ نتيجة عدم وضوح الرؤية الفقهية، وجشع المتاجرين بالعقار. 

5- الطفرة السكانية والاقتصادية التي يشهدها العالم، مما يستلزم بناء عدد كبير من المساكن والمباني، وذلك يحتم دراسة موضوع العقار وتبيان مسائله الفقهية.

6- صدور كثير من الأنظمة التي تُعنى بتنظيم أمور العقار في هذا البلد المبارك، مثل: نظام التسجيل العيني للعقار، ونظام التملك الأجنبي، ونظام المساهمات العقارية، وغيرها من الأنظمة التي لها علاقة بالعقار.

أسباب اختيار الموضوع:

تعلق العقار بالعمل القضائي، مجال عملي، إذ يمثل العقار جزءًا من القضايا المعروضة لدى المحاكم، سواء الدعاوى، أو الإنهاءات كالحجج، أو التوثيقات.

رغبة الباحث في المشاركة في بيان الأحكام الفقهية للعقار، في عالم تتحدث آلاف المواقع الإلكترونية عنه، وتخصص قنوات فضائية له. 

أهداف البحث:

1- كشف الغموض الحاصل عند بعض الناس في أحكام العقار، لا سيما الزكاة؛ إذ تكون مجموع استثماراتهم العقارية مبالغ ضخمة، يحصل في زكاتها على الوجه الشرعي الصلاح للفقراء والمستحقين. 

2- تزويد المكتبة الفقهية ببحث متخصص جامع لنوازل العقار المعاصرة.

3- إبراز عناية الشارع بالمال وحفظه وتنميته فهو من الضرورات الخمس، مما حدا بالفقهاء إلى بيان أحكامه، وإيضاح مسائله، مما يحفظ أموال الناس في تعاملاتهم، كما سيظهر في ثنايا البحث - إن شاء الله. 

4- الحرص على التجديد في البحث مسايرة لما يجدُّ، وربط الجديد بالقديم، وعدم تكرار عمل الآخرين.

الدراسات السابقة:

لم أجد من خلال بحثي في مكتبة الملك فهد الوطنية، ومكتبة الملك عبد العزيز العامة، ومكتبة جامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، وفي كلية الشريعة في جامعة الإمام محمد بن سعود، وجامعة أم القرى، ومركز الملك فيصل للبحوث، رسالة حول موضوع البحث وغاية ما وجدت ما يلي:

1- بحث تكميلي بعنوان (أحكام ملكية الوحدات العقارية) وهو بحث تكميلي لمرحلة الماجستير في المعهد العالي للقضاء للباحث: ماجد بن عبد الله المشوح، تكلم فيه عن تمليك الوحدات، ويغلب عليه الجانب النظامي بسبب كونه مقدمًا لقسم السياسة الشرعية.

2- رسالة دكتوراه مطبوعة بعنوان (نوازل الزكاة) للدكتور عبد الله بن منصور الغفيلي، ومن خلال مراجعة الكتاب لم أجد أنه تطرق إلى ما يتعلق بزكاة العقار.

3- بحث تكميلي بعنوان (أحكام المساهمات العقارية) للباحث: وحيد بن عبد الله العبد القادر، مقدم للمعهد العالي للقضاء، وهو بحث مختصر، حصر الباحث جل اهتمامه في تكييف المساهمات العقارية.

4- بحث بعنوان (بيع العقار والثمار) للدكتور محمد بن راشد العثمان، وقصد المؤلف بالعقار في بحثه الأصولَ في مقابل الثمار كما بيَّن في مقدمته، وقد قصر بحثه حول بيع العقار.

5- رسالة دكتواره بعنوان (بيع العقار وتأجيره) مقدمة من الدكتور عدلان بن غازي الشمراني لقسم الفقه بكلية الشريعة بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، تكلم فيها عن حكم بيع العقار وشروطه، وما يتفرع عنه من مسائل، كالحديث عن بيع العقار المرهون، وبيع عقار المحجور عليه، وغيره، ثم تكلم عن تأجير العقار، وما يتعلق به من مسائل، كشروط تأجير العقار، وتلف العقار المؤجر، وغصبه، وغيرها من المسائل المتعلقة ببيع العقار وتأجيره مما هو بعيد عن النوازل المعاصرة والتي هي صميم هذه الخطة.

6- بحث بعنوان (المشاركة بالوقت) للباحث زيد بن عبد العزيز الشثري ويقصد بعنوان البحث؛ شراء رقبة أو منفعة وحدة من وحدات المنتجعات السكنية، أو الفنادق لمدة حصة زمنية من كل سنة من السنوات المتفق عليها، والبحث المشار إليه بحث تكميلي مقدم للمعهد العالي للقضاء، وهو بحث جيد بذل فيه الباحث جهدًا في جمع مادته، وقد حاولت أن أكمل المسائل التي تجاوزها الباحث، أو لم يجد فيها كلامًا لمن سبق من خلال فصل كامل وهو الفصل السادس، وكذا الحديث عن التوصيف الفقهي للعقد. 

منهج البحث:

سلكت في البحث المنهج المعتمد في قسم الفقه في كلية الشريعة وهو على النحو التالي:

1- أصوِّر المسألة المراد بحثها تصويرًا دقيقًا قبل بيان حكمها؛ ليتضح المقصود من دراستها.

2- إذا كانت المسألة من مواضع الاتفاق فأذكر حكمها بدليلها، مع توثيق الاتفاق من مظانه المعتبرة.

3- إذا كانت المسألة من مسائل الخلاف فإني أتبع ما يلي:

تحرير محل الخلاف، إذا كانت بعض صور المسألة محل خلاف، وبعضها محل اتفاق.

ذكر الأقوال في المسألة، وبيان من قال بها من أهل العلم، ويكون عرض الخلاف على حسب الاتجاهات الفقهية.

الاقتصار على المذاهب الفقهية المعتبرة، مع العناية بذكر ما تيسر الوقوف عليه من أقوال السلف الصالح، وإذا لم أقف على المسألة في مذهب ما فأسلك بها مسلك التخريج.

توثيق الأقوال من كتب أهل المذهب نفسه.

استقصاء أدلة الأقوال، مع بيان وجه الدلالة، وذكر ما يرد عليها من مناقشات، وما يجاب به عنها إن وجدت.

الترجيح، مع بيان سببه، وذكر ثمرة الخلاف إن وجدت.

4- أحرص على الاعتماد على أمهات المصادر والمراجع الأصيلة في التحرير والتوثيق والتخريج والجمع.

5- أركز على موضوع البحث وأتجنب الاستطراد.

6- أعتني بضرب الأمثلة؛ خاصة الواقعية – إذا وجدت.

7- أجتنب ذكر الأقوال الشاذة.

8- أعتني بدراسة ما جَدَّ من القضايا مما له صلة واضحة بالبحث.

9- أقوم بترقيم الآيات وبيان سورها.

10- أقوم بتخريج الأحاديث وبيان ما ذكره أهل الشأن في درجتها – إن لم تكن في الصحيحين أو أحدهما - فإن كانت كذلك فأكتفي حينئذ بتخريجها.

11- أقوم بتخريج الآثار من مصادرها الأصيلة، والحكم عليها.

12- أعرف بالمصطلحات وأشرح الغريب منها.

13- أعتني بقواعد اللغة العربية والإملاء وعلامات الترقيم.

14- وضعت خاتمة عبارة عن ملخص للرسالة، تعطي فكرة واضحة عما تضمنته الرسالة، مع إبراز أهم النتائج.

15- أترجم للأعلام غير المشهورين.

16- ختمت الرسالة بفهرس على النحو الآتي:

بيان - الآيات القرآنية.

بيان - الأحاديث والآثار.

بيان – الأعلام.

بيان – المراجع والمصادر.

بيان – الموضوعات.

خطة البحث:

وتشتمل على مقدمة، وتمهيد، وستة فصول، وخاتمة على النحو الآتي:

المقدمة: وقد بينت فيها:

1- أهمية الموضوع.

2- أسباب اختيار الموضوع.

3- أهداف البحث.

4- الدراسات السابقة.

5- منهج البحث.

التمهيد: وفيه خمسة مباحث:

المبحث الأول: تعريف نوازل العقار، وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: تعريف النوازل.

المطلب الثاني: تعريف العقار.

المطلب الثالث: تعريف نوازل العقار.

المطلب الرابع: الفرق بين العقار وبعض الألفاظ ذات الصلة، وفيه فرعان:

الفرع الأول: الفرق بين العقار والمنقول.

الفرع الثاني: الفرق بين العقار والأصول.

المبحث الثاني: عناية الشريعة الإسلامية بأحكام العقار.

المبحث الثالث: تطور العقار على مر العصور.

المبحث الرابع: أهمية العقار الاقتصادية.

المبحث الخامس: أنواع العقار، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: أنواع العقار في الفقه الإسلامي.

المطلب الثاني: أنواع العقار في الأنظمة الحديثة.

الفصل الأول: تملك العقار وفيه أربعة مباحث:

المبحث الأول: تعريف التملك، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: تعريف التملك في اللغة والاصطلاح.

المطلب الثاني: تعريف التملك نظامًا.

المبحث الثاني: طرق تملك العقار.

المبحث الثالث: نوازل التملك وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الإحياء، وفيه خمسة فروع:

الفرع الأول: تعريف الإحياء.

الفرع الثاني: إجراءات الإحياء في النظام السعودي. 

الفرع الثالث: حكم الإحياء شرعًا.

الفرع الرابع: عمل المحاكم في طلب إثبات التملك عن طريق الإحياء.

الفرع الخامس: ما يكون به الإحياء في العصر الحديث.

المطلب الثاني: المنح الحكومي (الإقطاع)، وفيه خمسة فروع: 

الفرع الأول: إجراءات المنح الحكومي نظامًا.

الفرع الثاني: حكم المنح الحكومي فقهًا.

الفرع الثالث: حكم بيع حق المنح.

الفرع الرابع: حكم بيع العقار بعد منحه وقبل تطبيقه.

الفرع الخامس: حكم الشفاعة في استصدار المنح مقابل عوض.

المبحث الرابع: تملك الكافر للعقار في جزيرة العرب، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: المقصود بجزيرة العرب.

المطلب الثاني: حكم تملك الكافر في جزيرة العرب، وفيه ثلاثة فروع:

الفرع الأول: حكم تملك الكافر في جزيرة العرب بقصد السكن.

 الفرع الثاني: مشاركة الكافر في صناديق عقارية في جزيرة العرب.

الفرع الثالث: تملك الكافر لأسهم شركات لها أملاك في جزيرة العرب.

 الفصل الثاني: تمليك الشقق والطوابق، وفيه ستة مباحث:

المبحث الأول: تعريف تمليك الشقق والطوابق، وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: تعريف الشقق.

المطلب الثاني: تعريف الطوابق.

المطلب الثالث: تعريف تمليك الشقق والطوابق.

المطلب الرابع: دراسة تاريخية لتمليك الشقق والطوابق.

المبحث الثاني: الحكم الفقهي والإجراء النظامي لتمليك الشقق والطوابق، وفيه أربعة مطالب:

المطلب الأول: التوصيف الشرعي لتمليك الشقق والطوابق.

المطلب الثاني: الإجراء النظامي لتمليك الشقق والطوابق.

المطلب الثالث: الحكم الفقهي لتمليك الشقق والطوابق. 

المطلب الرابع: حصة مالك الطابق أو الشقة في الأرض.

المبحث الثالث: حقوق الملاك في الأجزاء المفرزة، وفيه مطلبان: 

المطلب الأول: معنى الأجزاء المفرزة.

المطلب الثاني: حقوق الملاك في الأجزاء المفرزة، وفيه فرعان:

الفرع الأول: حق التصرف في الأجزاء المفرزة وحكمه الشرعي وإجراؤه النظامي.

الفرع الثاني: حق الاستعمال للأجزاء المفرزة وحكمه الشرعي وإجراؤه النظامي.

المبحث الرابع: حقوق الملاك في الأجزاء المشتركة، وفيه خمسة مطالب:

المطلب الأول: معنى الأجزاء المشتركة.

المطلب الثاني: الفرق بين الأجزاء المفرزة والمشتركة.

المطلب الثالث: حق التصرف في الأجزاء المشتركة وحكمه الشرعي وإجراؤه النظامي.

المطلب الرابع: حق الاستعمال للأجزاء المشتركة وحكمه الشرعي وإجراؤه النظامي.

المطلب الخامس: حق صيانة الأجزاء المشتركة وحكمه الشرعي وإجراؤه النظامي.

المبحث الخامس: حق الشفعة في تمليك الشقق والطوابق، وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: تعريف الشفعة.

المطلب الثاني: مشروعية الشفعة في الفقه الإسلامي.

المطلب الثالث: حكم الشفعة في تمليك الشقق والطوابق.

المبحث السادس: حق الملاك في بناء الشقق والطوابق بعد انهدامها، وفيه ثلاثة مطالب: 

المطلب الأول: صورة المسألة.

المطلب الثاني: الحكم الشرعي للمسألة.

المطلب الثالث: الإجراء النظامي للمسألة.

الفصل الثالث: التوثيق العقاري وفيه أربعة مباحث:

المبحث الأول: معنى التوثيق العقاري.

المبحث الثاني: التوثيق العقاري في الإسلام.

المبحث الثالث: التوثيق العقاري في العصر الحديث، وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: صور التوثيق العقاري في العصر الحديث. 

المطلب الثاني: الإجراء النظامي للتوثيق العقاري الحديث.

المطلب الثالث: الحكم الفقهي للتوثيق العقاري في العصر الحديث. 

المبحث الرابع: اعتبار التوثيق العقاري قبضًا، وفيه سبعة مطالب:

المطلب الأول: تعريف القبض.

المطلب الثاني: صور قبض العقار.

المطلب الثالث: حكم بيع العقار قبل قبضه.

المطلب الرابع: قيام التوثيق العقاري مقام القبض.

المطلب الخامس: الأثر الفقهي لاعتبار التوثيق للعقار قبضًا، وفيه فرعان:

الفرع الأول: حكم التصرف بالعقار قبل التوثيق.

الفرع الثاني: توثيق العقار لمشتريين.

المطلب السادس: علاقة التوثيق العقاري بالتسجيل العيني للعقار، وفيه فرعان: 

الفرع الأول: معنى التسجيل العيني للعقار.

الفرع الثاني: صلة التوثيق العقاري بالتسجيل العيني للعقار.

المطلب السابع: إجراءات التوثيق العقاري في المملكة. 

الفصل الرابع: المساهمات العقارية وفيه مبحثان:

المبحث الأول: تعريف المساهمات العقارية، وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: تعريف المساهمة لغة.

المطلب الثاني: تعريف المساهمات العقارية فقهًا.

المطلب الثالث: تعريف المساهمات العقارية نظامًا.

المبحث الثاني: أحكام المساهمات العقارية وفيه ستة مطالب:

المطلب الأول: الإجراء النظامي للمساهمات العقارية.

المطلب الثاني: حكم المساهمات العقارية، وفيه فرعان:

الفرع الأول: التوصيف الفقهي للمساهمات العقارية.

الفرع الثاني: الحكم الفقهي للمساهمات العقارية. 

المطلب الثالث: شروط صحة المساهمات العقارية شرعًا.

المطلب الرابع: شروط صحة المساهمات العقارية نظامًا.

المطلب الخامس: الصناديق العقارية، وفيه فرعان:

الفرع الأول: صورة الصناديق العقارية.

الفرع الثاني: حكم الصناديق العقارية.

المطلب السادس: ازدواجية كسب مدير المساهمة. 

المطلب السابع: تجاوز مدة المساهمة المحددة.

المطلب الثامن: كساد المساهمة.

المطلب التاسع: موت مدير المساهمة.

الفصل الخامس: زكاة العقار وفيه ثمانية مباحث:

المبحث الأول: زكاة المساهمات العقارية، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: زكاة المساهمات الرابحة.

المطلب الثاني: زكاة المساهمات الكاسدة.

المبحث الثاني: زكاة العقار المشاع.

المبحث الثالث: زكاة العقار المعد للسكن.

المبحث الرابع: زكاة العقار المؤجر، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: زكاة العقار المؤجر.

المطلب الثاني: زكاة العقار المؤجر إذا عرض للبيع.

المبحث الخامس: زكاة العقار المعد للتجارة إذا كان مما ينشأ، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: زكاة العقار المعد للتجارة أثناء إنشائه.

المطلب الثاني: زكاة العقار المعد للتجارة بعد اكتماله وفيه فرعان:

 الفرع الأول: زكاة العقار المعد للتجارة والذي بيع بعد اكتماله.

 الفرع الثاني: زكاة العقار المعد للتجارة والذي تأخر بيعه بعد اكتماله.

المبحث السادس: زكاة العقار المعد للتجارة مما لا يُنشأ، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: زكاة العقار المعد للتجارة مما لا يُنشأ في حال ربحه.

المطلب الثاني: زكاة العقار المعد للتجارة مما لا يُنشأ في حال كساده.

المبحث السابع: زكاة عقار المتربص.

المبحث الثامن: زكاة المال المتوفر من صندوق التنمية العقاري.

الفصل السادس: عقود المشاركة بالوقت، وفيه ستة مباحث:

المبحث الأول: تعريف عقد المشاركة بالوقت، وفيه ثلاثة مطالب:

المطلب الأول: تعريف العقد.

المطلب الثاني: تعريف المشاركة.

المطلب الثالث: تعريف عقد المشاركة بالوقت.

المبحث الثاني: نشأة عقد المشاركة بالوقت وتطوره.

المبحث الثالث: صور عقد المشاركة بالوقت وفيه مطلبان:

المطلب الأول: صور البيع في عقد المشاركة.

المطلب الثاني: صور الإجارة في عقد المشاركة بالوقت.

المبحث الرابع: حكم عقد المشاركة بالوقت، وفيه مطلبان:

المطلب الأول: حكم صور البيع في عقد المشاركة.

المطلب الثاني: حكم صور الإجارة في عقد المشاركة.

المبحث الخامس: الشروط في عقد المشاركة بالوقت وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الشروط في صور البيع في عقد المشاركة وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: اشتراط الصيانة.

الفرع الثاني: اشتراط فسخ العقد عند تخلف المشتري عن السداد.

الفرع الثالث: اشتراط إلزامية التبادل. 

الفرع الرابع: اشتراط إدارة البائع للعقار.

المطلب الثاني: الشروط في صور الإجارة في عقد المشاركة، وفيه أربعة فروع:

الفرع الأول: اشتراط الصيانة.

الفرع الثاني: اشتراط فسخ العقد عند تخلف المستأجر عن السداد. 

الفرع الثالث: اشتراط إلزامية التبادل.

الفرع الرابع: اشتراط إدارة المؤجر للعقار.

المبحث السادس: الآثار المترتبة على عقد المشاركة بالوقت وفيه مطلبان:

المطلب الأول: الآثار المترتبة على صور البيع في عقد المشاركة.

المطلب الثاني: الآثار المترتبة على صور الإجارة في عقد المشاركة.

 الخاتمة: وتشمل أهم النتائج.

الفهرس: ويشمل: بيان الآيات، والأحاديث، والآثار، والأعلام، والمراجع والمصادر، والموضوعات.

الصعوبات التي واجهت الباحث:

عرض للباحث أثناء البحث عدد من الصعوبات، يسر الله للباحث بمنة منه وفضل تجاوزها، ومن أهمها:

1- موضوع الرسالة يُعنى بالمسائل النازلة التي استجدت وحدثت مما يحتاج إلى بيان الحكم فيها، وهذا يستلزم تتبع آراء المعاصرين، والرجوع إلى آراء المتقدمين في المسائل التي تشبه النازلة ويمكن تخريجها عليها، وهذا أوجد صعوبة في البحث، وتركيزًا في تخريج المسائل، استفاد منها الباحث في زيادة دربته الفقهية.

2- تعرض الرسالة لدراسة مجموعة من الأنظمة واللوائح مما له علاقة بالعقار، وبحكم أن البلاد تشهد تطورًا متسارعًا في كافة الميادين، بما فيها ميدان سن الأنظمة والإجراءات الإدارية، مما سبب للباحث بعض الصعوبة في دراسة هذه الأنظمة التي تتغير بين حين وآخر.

3- تنوع موضوعات الدراسة، وإن كانت تهتم بالعقار إلا أنها تتطرق إلى جوانب متعددة تختلف عن بعضها، فيمكن أن يقال: إن كل فصل من البحث موضوع مستقل عن الفصل الآخر.

4- عدم وجود جهة حكومية أو شبه حكومية تهتم بالدراسات الخاصة بالعقار، يمكن أن تسهل للباحث الحصول على المعلومة، مما أوجد صعوبة لدى الباحث في جمع المادة العلمية المتناثرة بين المكتبات.

5- تطرق البحث لبعض المقارنات مع الأنظمة، أو ذكر بعض الإجراءات النظامية، أجبر الباحث على الاطلاع على دراسة مجموعة طويلة من الأنظمة، واللوائح، والتعليمات، بل ودراسة بعض أنظمة الدول العربية، مما سبب شيئًا من الصعوبة والطول.