الوساطة العقارية وتطبيقاتها القضائية

الانفتاح الكبير الذي شهدته الأسواق العقارية وكثرة المسائل المتعلقة بالوساطة العقارية خصوصًا مع تنوع طرق الوساطة وكثرة الوسطاء في الصفقة الواحدة ارتبط به كثير من المخالفات الشرعية الصادرة من كثير من الناس في هذا الباب وكثير من المشتغلين بهذا النوع من المعاملات من الذين يعملون في هذا الحقل. وقد استدعت هذه المخالفات بيان الأحكام المرتبطة بالوساطة العقارية، فجاء هذا البحث ملبيًا لهذه الاحتياجات الشرعية للاستضاءة بأحكام الشرع معالجًا العديد من المشاكل التي تواجه المشتغلين في هذا الميدان.

مقدمة

إن الحمد لله نحمده ونستعينه، ونعوذ بالله من شرور أنفسنا، ومن سيئات أعمالنا، من يهده الله فلا مضل له، ومن يضلل فلن تجد له وليًّا مرشدًا، وأشهد أن لا  إله إلا الله وحده لا شريك له، وأشهد أن محمدًا عبده ورسوله ﷺ.

أما بعد:

فإن من عظمة شريعة الإسلام أنها صالحة لكل زمان ومكان، فقد أنها استوعبت جميع الحوادث مهما كانت جديدة، والقضايا مهما كانت جليلة، من خلال المقاصد الشرعية والقواعد والمبادئ المرعية الكلية، التي تضبط الأمور المستحدثة، وتبين أحكامها نصًّا أو استنباطًا.

وإن من أبرز الأمور التي ينبغي أن يصرف المنتسبون للعلم هممهم في تبيانها للناس مسائل المعاملات المعاصرة، وما يتعلق بأمور معاش الناس وتعاملاتهم؛ ليقع تعاملهم وفق شريعة ربهم، وعلى أسس سليمة من هدي نبيهم.

وإني أثناء بحثي وسؤالي عن موضوع لرسالة الدكتوراه وجدت كثيرًا من المسائل المتعلقة بالوساطة العقارية تحتاج إلى تحرير وبيان الحكم الشرعي بشأنها، وبعد سؤال أصحاب المهنة من شيوخ عقار وملاك شركات عقارية ومطورين ووسطاء وقفت على عدد مناسب من المسائل المتعلقة بالوساطة العقارية مما لم يسبق بحثه بشكل مستفيض، لا سيما فيما يتعلق بالعلاقات التعاقدية في عقد الوساطة، والمسائل المتعلقة بعوض الوسيط ومن يتحمله، ونحو ذلك من المسائل التي يناسب جمعها في رسالة أكاديمية لنيل درجة الدكتوراه.

من هنا جاءت فكرة البحث، فاستعنت بالله - جل وعلا - ليكون موضوع بحثي لمرحلة الدكتوراه «الوساطة العقارية وتطبيقاتها القضائية» أدرس فيه مسائل الوساطة العقارية، وخاصة المسائل التطبيقية في أعمال الوسطاء، وأحكام العوض، وما يتعلق بذلك، آملًا - بإذن الله - أن يكون هذا البحث لبنة نافعة في تأصيل فقهي قويم في هذا الباب، والله أسأل أن يمدني بتوفيقه ويحوطني بتسديده؛ إنه سميع مجيب.

أهمية الموضوع وأسباب اختياره: 

1-tتعلقه بالمعاملات المالية، ولا يخفى حاجة الناس إلى تبيان أحكامها ليكونوا على بصيرة من أمر دينهم. 

2-tالانفتاح الكبير الذي شهدته الأسواق العقارية، وكثرة المسائل المتعلقة بالوساطة العقارية، خصوصًا مع تنوع طرق الوساطة، وكثرة الوسطاء في الصفقة الواحدة. 

3-tكثرة المخالفات الشرعية الحاصلة من كثير من المتعاملين في هذا الباب، مما  استدعى بيان الحكم الشرعي في ذلك.

4-tأهميته القضائية في الفصل بين الوسطاء عند تنازعهم في استحقاق العوض عند الوساطة، سواء فيما بينهم، أو مع بقية أطراف الصفقة.

5-tحاجة الفقيه للإحاطة بمسائل هذا الباب وضوابطه عند أئمة المذاهب الأربعة، واستجلاء العرف السائد فيما مرده إلى العرف.

6-tتوافق الرغبة الشخصية في البحث بموضوع يتعلق بالمعاملات مع حاجة المكتبات إلى إثراء هذا النوع من المواضيع الحية المعاصرة.

7-tعدم وجود بحث مستقل مستقصٍ لجميع جوانب الموضوع، مما دفعني لبحث هذا الموضوع؛ علّه أن يكون مساهمة من الباحث في خدمة هذا الباب الفقهي من أبواب المعاملات.

أهداف الموضوع: 

1-tجمع آراء أهل العلم المعتبرين حول مسائل البحث، واستقصاء اتجاهاتهم، وبيان أدلتهم تسهيلًا للوصول إليها.

2-tالسعي إلى إبراز الحكم الشرعي للمسألة، وذلك بالمقارنة والترجيح بين أقوال أهل العلم، وفقًا لأصول الترجيح المعروفة.

3-tتسهيل الوصول للمعلومة لمن يحتاجها من القضاة وطلبة العلم وعموم المتعاملين.

4-tالكشف عن أصول العلماء السابقين وضوابطهم التي بنوا عليها أحكامهم.

5-tالكشف عن العرف المعاصر فيما كان من المسائل مرده إلى العرف.

6-tالجمع بين الدراسة النظرية والتطبيق القضائي، والمقارنة بين ما  توصل له الباحث من نتائج وأحكام، وبين ما عليه العمل في المحاكم الشرعية في المملكة العربية السعودية، مع بيان ما هو محل اتفاق من هذه الصور، وما هو محل خلاف في الجانب التطبيقي.

الدراسات السابقة: 

حرص الباحث في المدة التي أعددت فيها خطة البحث على تتبع الدراسات السابقة المتعلقة بهذا البحث، وسؤال المختصين، والنظر في فهارس المكتبات المركزية في الجامعات، كجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، وجامعة أم القرى، والجامعة الإسلامية، ومكتبة المعهد العالي للقضاء، ومراجعة مراكز البحوث، كمركز الملك فيصل للبحوث والدراسات،ومكتبة الملك فهد الوطنية، وزيارة المكتبات الكبرى. وقد تبين لي من البحث عدم وجود رسالة علمية أو كتاب شامل يحوي مسائل هذا البحث.

هذا وقد وجدت عدة دراسات تتكلم عن بعض جوانب الموضوع لعل من أهمها: 

1-tالوساطة التجارية في المعاملات المالية: رسالة دكتوراه مقدمة في كلية الشريعة بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية بالرياض للباحث  د.  عبد  الرحمن بن صالح الأطرم، وهي رسالة نفيسة في الباب، تكلم الباحث فيها عن موضوع الوساطة عمومًا، ثم خص الوساطة في المكاتب العقارية بمبحثين يقعان في خمس عشرة صفحة، وبعد مقارنتي لمسائل بحثي مع مسائل بحث الرسالة، تبين لي أن من أهم خصائص تلك الرسالة الكلام عن الوساطة بشكل عام، والتركيز على الوساطة التجارية، أما هذه الرسالة فمن أهم خصائصها التركيز على الوساطة العقارية وما يتعلق بها من مسائل، مما كان سببًا لأن أستوعب جملة واسعة من مسائل الباب المشكلة.

2-tنوازل العقار: رسالة دكتوراه مقدمة لكلية الشريعة بجامعة الإمام محمد  بن سعود الإسلامية للباحث: أحمد العميرة، وبعد اطلاعي على البحث رأيت أن الباحث قد تكلم عن جملة من المسائل المهمة في الإحياء والمنح الحكومية (الإقطاع) والتملك والتوثيق، والمساهمات العقارية، وزكاة العقار، وعقود المشاركة بالوقت، ولم يتطرق لمسائل الوساطة العقارية وأحكامها.

tفبحثه متخصص في ذات العقار، أما بحثي فهو متخصص في بحث مسائل وإشكالات وسطاء العقار.

3-tالأحكام الفقهية لخدمات المكاتب العقارية: بحث تكميلي مقدم لنيل درجة الماجستير في الفقه المقارن بالمعهد العالي للقضاء للباحث زياد العجيان، وبعد اطلاعي على البحث رأيت أن الباحث قد تكلم عن جملة من المسائل المهمة في الباب، وهو بحث نفيس استفدت منه كثيرًا، فجزى الله الباحث خير الجزاء، وعند النظر والمقارنة نجد أن الباحث لم يتطرق لمسائل وثيقة الصلة بموضوع الوساطة العقارية مما تناولته هذه الرسالة كأغلب المسائل المتعلقة بالعوض وأحكام تشاح السعاة فيه، والمستحق له، والشروط الجعلية فيه، وأحكام العربون المدفوع ومدى انقلابه إلى عوض للسعاة، ومسؤولية أطراف عقد الوساطة في إخلالهم بالتزاماتهم، وعدم التفصيل في أعمال المكاتب في غير البيع والشراء من إدارة للأملاك والتطوير والحلول التمويلية.

tولا يعني ذلك الإنقاص من تميز بحثه؛ حيث إن خطته مناسبة لمرحلة البحث التكميلي في الماجستير، ولذا فقد اقتصر على جملة من المسائل المهمة.

منهج البحث: 

1-tتصوير المسألة المراد بحثها تصويرًا دقيقًا قبل بيان حكمها؛ ليتضح المقصود من دراستها.

2-tإذا كانت المسألة من مواضع الاتفاق فأذكر حكمها بدليله مع توثيق الاتفاق من مظانه المعتبرة.

3-tإذا كانت المسألة من مسائل الخلاف، فأحرص على أن أتبع ما يلي: 

أ-tتحرير محل الخلاف إذا كانت بعض صور المسألة محل خلاف وبعضها محل اتفاق. 

ب-tذكر الأقوال في المسألة، وبيان من قال بها من أهل العلم، ويكون عرضي للخلاف حسب الاتجاهات الفقهية. 

جـ-tالاقتصار على المذاهب المعتبرة، مع العناية بذكر ما تيسَّر الوقوف عليه من أقوال السلف الصالح، وإذا لم أقف على المسألة في مذهب ما فأسلك بها مسلك التخريج. 

د-tأوثق الأقوال من مصادرها الأصلية.

هـ-tأستقصي أدلة الأقوال، مع بيان وجه الدلالة، وذكر ما يرد عليها من مناقشات، وما يجاب به عنها - إن كان - ويذكر ذلك بعد الدليل مباشرة. 

و-tالترجيح، مع بيان سببه، وذكر ثمرة الخلاف إن وجدت.

4-tالاعتماد على أمات المصادر والمراجع الأصلية في التحرير، والتوثيق، والتخريج والجمع، وإن لم أجد نقلًا مناسبًا في كتب المذهب المعتمدة فإني أنقل عن كتب المذهب عمومًا.

5-tأذكر جملة من التطبيقات القضائية في مواضعها من البحث، وأقارن بين ما عليه العمل في المحاكم الشرعية وما توصلت إليه في بحثي.

6-tالتركيز على موضوع البحث، وتجنب الاستطراد.

7-tالعناية بضرب الأمثلة خاصة الواقعية.

8-tتجنب ذكر الأقوال الشاذة.

9-tالعناية بدراسة ما جد من القضايا مما له صلة واضحة بالبحث.

10-tترقيم الآيات، وبيان سورها مضبوطة بالشكل.

11-tتخريج الأحاديث من مصادرها الأصلية، وإثبات الكتاب، والباب، والجزء، والصفحة، وبيان ما ذكره أهل الشأن في درجتها – إن لم تكن في الصحيحين أو  أحدهما – فإن كانت كذلك فأكتفي حينئذ بتخريجها منهما، أو من أحدهما. 

12-tتخريج الآثار من مصادرها الأصلية.

13-tالتعريف بالمصطلحات من كتب الفن الذي يتبعه المصطلح، أو من كتب المصطلحات المعتمدة. 

14-tتوثيق المعاني من معاجم اللغة المعتمدة، وتكون الإحالة عليها بالمادة، والجزء والصفحة.

15-tالعناية بقواعد اللغة العربية، والإملاء، وعلامات الترقيم، ومنها علامات التنصيص للآيات الكريمة، وللأحاديث الشريفة، وللآثار، ولأقوال العلماء، وتميز العلامات أو الأقواس فأجعل لكلٍّ منها علامته الخاصة.

16-tتكون الخاتمة متضمنة أهم النتائج والتوصيات التي يراها الباحث. 

17-tالترجمة للأعلام بإيجاز بذكر اسم العلم، ونسبه، وتاريخ وفاته، ومذهبه العقدي والفقهي، والعلم الذي اشتهر به، وأهم مؤلفاته، ومصادر ترجمته.

18-tإتباع الرسالة بالفهارس الفنية المتعارف عليها، وهي: 

فهرس الآيات القرآنية.

فهرس الأحاديث والآثار. 

فهرس الأعلام.

فهرس المراجع والمصادر. 

فهرس الموضوعات. 

خطة البحث: 

وتشتمل على: مقدمة، وتمهيد، وبابين، وخاتمة، وفهارس، على النحو التالي: 

المقدمة: وتشتمل على: عرض الموضوع، وأهميته، وأسباب اختياره، وأهدافه، والدراسات السابقة، ومنهج البحث، وخطته.

الفصل التمهيدي وفيه ثلاثة مباحث: 

tالمبحث الأول: التعريف بالوساطة العقارية.

tالمبحث الثاني: الألفاظ ذات الصلة.

tالمبحث الثالث: أنواع الوساطة العقارية.

الباب الأول: الأحكام العامة لعقد الوساطة العقارية، وفيه ثلاثة فصول: 

tالفصل الأول: التخريج الشرعي والنظامي لعقد الوساطة العقارية، وفيه 

tt           مبحثان: 

ttالمبحث الأول: التخريج الشرعي لعقد الوساطة العقارية.

ttالمبحث الثاني: التخريج النظامي لعقد الوساطة العقارية.

tالفصل الثاني: أركان الوساطة، وشروطها، وأحكامها، وفيه خمسة مباحث: 

ttالمبحث الأول: الصيغة.

ttالمبحث الثاني: العاقدان.

ttالمبحث الثالث: العمل.

ttالمبحث الرابع: العوض.

ttالمبحث الخامس: العقار.

tالفصل الثالث: الشروط الجعلية والطلبات في عقد الوساطة، وفيه مبحثان: 

ttالمبحث الأول: الشروط الجعلية والطلبات المتعلقة ببذل العوض.

ttالمبحث الثاني: الشروط الجعلية بين الوسطاء المستحقين للعوض.

الباب الثاني: الآثار المترتبة على عقد الوساطة، وفيه فصلان: 

tالفصل الأول: الالتزامات الواجبة على أطراف عقد الوساطة، وفيه أربعة 

tt          مباحث: 

ttالمبحث الأول: الحقوق والالتزامات المتعلقة بوسطاء العقار.

ttالمبحث الثاني: الحقوق والالتزامات المتعلقة بمالك العقار.

ttالمبحث الثالث: الحقوق والالتزامات المتعلقة بالمستفيد في عقد 

ttt             الوساطة.

ttالمبحث الرابع: الالتزام ببذل عوض الوساطة العقارية.

tالفصل الثاني: المسؤولية المترتبة على عقد الوساطة، وفيه مبحثان: 

ttالمبحث الأول: المسؤولية المدنية في عقد الوساطة.

ttالمبحث الثاني: المسؤولية الجنائية في عقد الوساطة.

الخاتمة، وتتضمن: 

1-tالنتائج.

2-tالتوصيات.

3-tالفهارس.

أهم الصعوبات:

واجهني في بحث هذا الموضوع جملة من الصعوبات، استعنت بالله تعالى في تجاوزها، كان من أبرزها:

1-tعدم وجود فهرسة لأحكام الوساطة العقارية في المحاكم العامة، مما  صعب على الباحث مهمة الوصول للأحكام القضائية في هذا الصدد، فاقتضى الأمر مني السفر لزيارة المحاكم العامة والجزئية في مكة، والرياض، والدمام، والخبر، إضافة إلى المحكمة العامة بجدة، حتى تحصَّل لي بحمد الله عددٌ لا بأس به من القضايا، وإن كان ما  تحصل دون المؤمل.

2-tتباين الأعراف بين الوسطاء العقاريين فيما كان من المسائل مرده للعرف، فاستعنت بالله جل وعلا للتوفيق بين الآراء، ورد المسائل لأصولها، والاجتهاد في إبراز الحكم المناسب لها. 

3-tندرة كلام أهل العلم المتقدمين في تفاصيل مسائل الوساطة، وذلك بسبب بساطة أعمالها، وعدم تعقدها وتشعبها فيما سبق، فاستعنت بالله لتخريج الفرع على الأصل وإلحاق الشبيه بالشبيه.

وحرصت على ألَّا أنقل إلا من كتب المذاهب المعتمدة، لكن إن لم أجد بغيتي فإني أنقل من كتب المذهب عمومًا.